（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）

第三十七条の二　宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

一　買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。

二　申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。

２　申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。

３　申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。

４　前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

（損害賠償額の予定等の制限）

第三十八条　宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。

２　前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。

（手付の額の制限等）

第三十九条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。

２　宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。

３　前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

（担保責任についての特約の制限）

第四十条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

 

重要論点が満載です。クーリングオフは書面のみ有効で電磁的手段は適用されていません。

クーリングオフは、民法の到達主義に対して、消費者保護のために発信主義としています。民法の期日の原則は翌日から起算することを是正して、7日に即日を含め8日としています。

損害賠償と違約金を足して二割を超えてはいけない。これも手付金の制限と照らし合わせれば当然のラインとしか言いようがありません。

種類、品質に適合しない場合の不適合責任は、引渡しの日から二年以上となる特約をする場合は可能。それ以外は不適合を知ってから一年です。知って1年、あって2年は、過剰な消費者保護を業者の立場から忖度した例外と言えるでしょう。