🏝️ワコーレ べるせぞん須磨海岸 ——売主向け・周辺環境紹介（がっつり詳しく）——

「ワコーレ べるせぞん須磨海岸」は、神戸市須磨区でも特に人気の“海沿いエリア”に位置し、JR「須磨海浜公園駅」から徒歩圏という利便性の高い立地が魅力です。マンションから海まで徒歩数分という希少性があり、毎日の暮らしの中に海風や自然を感じられる点が、多くの購入希望者から支持されています。

 

■ 周辺環境と生活利便

● JR須磨海浜公園駅 徒歩圏 駅が近く、三宮・大阪方面にも通勤しやすく、交通アクセスの利便性が高い点が大きな魅力です。

● 買い物施設が充実 マックスバリュ須磨海浜公園店 コープ須磨 ローソン／セブンイレブン 食料品から日用品まで歩いて揃い、買い物に困らない環境です。

● 医療施設 内科・小児科・歯科が周辺に点在し、須磨区内の中規模病院も利用しやすい距離感。安心して住める医療環境となっています。

 

■ 海沿いならではの魅力 マンションから徒歩ですぐ海へ行ける希少立地。 須磨海岸（須磨海水浴場） 須磨海浜水族園（リニューアル“MOSAICスマスイ”予定） 須磨海浜公園の広い芝生エリア ランニング・散歩・子どもの遊び場・BBQ・マリンスポーツまで幅広く楽しめるため、「海のある暮らし」を求める購入者からの問い合わせが非常に多いエリアです。

■ 教育環境 若宮小学校 鷹取中学校 通学しやすい距離で、ファミリー層のニーズが強い地域です。 公園や海に近い環境でのびのび過ごせる点は、子育て世帯の大きな魅力となっています。

 

■ マンションの魅力 「ワコーレ」シリーズらしい、住み心地を重視した設備と管理の良さが特徴。 マンション自体のブランド価値、海が近い立地、駅が徒歩圏という3点が揃っているため、資産価値が落ちにくい点も売却検討時の強みです。

 

🐼ぱんだhouseコメント ワコーレ べるせぞん須磨海岸は、海が近いプレミアムな立地と生活利便のバランスの良さが際立つマンションです。 売主様からのご相談でも「想像より反響が多い」ケースが多く、須磨区の中でも特に需要の強いエリアと実感しています。 海・駅・生活がしっかり揃うマンションは希少なので、適切に情報を伝えることで“より高く売れる”ポイントがたくさんあります🐼✨

 

（ワコーレ ワコーレべるせぞん須磨海岸号室 / 専有 90㎡ / 3LDK / 1999年築）

結論（先出し：代表レンジ）

㎡単価レンジ（本エリアの実勢を踏まえ）：¥200,000／㎡（控えめ）〜 ¥330,000／㎡（上振れ）。

単純試算（㎡単価 × 専有面積90㎡）：

低（¥200,000）→ ¥18,000,000（約1,800万円）

中（¥260,000）→ ¥23,400,000（約2,340万円） ← 代表値

高（¥330,000）→ ¥29,700,000（約2,970万円）

高層階・海側眺望プレミアムを仮に +5%（10階想定かつ海が望めそうな物件群のため）を乗せた場合の目安：

代表（¥23,400,000）×1.05 ≒ ¥24,570,000（約2,457万円）

→ 推奨掲載レンジ（目安）：¥1,900万〜¥2,650万（早期売却重視なら下限、良好条件で上振れ想定）。

（以下に根拠と計算の内訳、周辺環境、直近事例、販売アドバイスを示します）

1）近隣相場の根拠（要点）

駅エリアの㎡単価実勢：Homes の駅別集計では「須磨海浜公園駅（近隣）」の中古マンション平均（専有70㎡換算）が 約 ¥2,308,000（=㎡単価 約¥33.0万） と示されています — 駅至近エリアの中央値指標として参照。

近隣マンションの査定レンジ（HowMa 等の自動査定）は、同エリアの近隣物件で 約 ¥2,498k〜¥3,141k（物件による） といったレンジが報告されています（物件規模・築年で差）。

対象マンションの物件情報・立地：ワコーレべるせぞん須磨海岸は11階建で駅徒歩5〜10分圏の表示があり、海岸・須磨海浜公園近接という立地アドバンテージがあるため、中〜上レンジでの評価が妥当。

（上の3点が査定レンジ設定の主要根拠です。地域相場はポータルと自動査定で差が出るため、複数ソースを参照してレンジ化しています。）

2）計算式（そのまま使える形で桁ごとに提示）

前提

専有面積 = 90.0㎡（ご提示値）

㎡単価シナリオ = ¥200,000／㎡（低）／¥260,000（中）／¥330,000（高）

階層＆眺望補正（代表で +5% を仮置き） — 1001号の高層階想定を反映。

単純計算（㎡単価 × 面積）
低：90 × 200,000 = 18,000,000 円
中：90 × 260,000 = 23,400,000 円
高：90 × 330,000 = 29,700,000 円

階層・眺望補正（＋5%）を代表ケースへ適用（例）
調整後（中）= 23,400,000 × 1.05 = 24,570,000 円

管理費・修繕積立・取引コストの備考

上の金額は売買価格の想定額（掲載目安）であり、成約時の手取り（売却実際手取り）は仲介手数料・譲渡税・ローン残債・リフォーム費用等を差し引いて計算する必要があります（査定書で手取計算を一緒に出せます）。

3）直近の近隣売却・掲載事例（抜粋）

須磨海浜公園駅エリアの中央値（70㎡換算）＝Homes の集計で 約 ¥2,308,000（70㎡平均価格）。これを㎡単価換算すると ≈¥33.0万／㎡。高めの指標だが「駅近・海の近さ」を加味した値。

近隣マンション自動査定／掲載例：HowMa等の推定では周辺物件の査定幅が 約¥2.5M〜3.1M というレンジが示されており、専有面積や築年・設備で上下します（同じエリアでも差が大きい）。

ポータルの掲載事例（近隣）：ワコーレべるせぞん須磨海岸自体や近隣物件はHomes／Livable 等で複数掲載が確認でき、同棟・近隣の売出し履歴は㎡単価で20万〜35万あたりに分布していました（掲載ベース）。

重要：上の事例は 掲載価格・自動査定値 が中心で、成約実額は個別交渉で差が出ます。より精密にするには「国交省・土地総合情報システム」の**直近成約データ（同一小地域）を照会するのが有効です。

4）周辺環境の状況（短評）

交通：最寄りは山陽電鉄・JR系の駅（須磨海浜公園駅／月見山／須磨が利用圏）で徒歩5〜10分圏の表示が多く、都心（神戸中心部）へのアクセス良好。海岸・公園が近く観光地的価値もあるエリア。

生活利便：海沿いのレジャー施設（須磨海岸、須磨水族館＝神戸須磨シーワールド）や病院・商業施設が近く、セカンド需要やファミリー・定住需要が混在します。

需給感：海に近い「眺望・立地」要素で価格が上がる一方、築年や管理状態で足並みが揃わないため同地域でも価格分散が大きい点に注意。

5）ぱんだhouseコメント（売主向けアドバイス）🐼

「専有90㎡・3LDK・高層階・海近という条件は、須磨エリアの中でも買主ウケの良い組合せです。特に“海が見える・高層階で日当たり良好”であれば中〜上レンジ（約¥2,400万〜¥2,970万）での成約を狙えます。」