収益還元法とは？

ざっくり言うと、 「その不動産が将来生み出す利益をもとに、現在の価値を計算する方法」 です。 アパート・マンション・オフィスなど「収益物件」でよく使う 投資家が「この物件にいくら出すか」を判断するときの基本

 

イメージ 例えば… 家賃収入が年間100万円のワンルームマンション 投資家が「利回り5％なら満足」と考える場合 👉 100万円 ÷ 0.05 ＝ 2,000万円が適正価格 これが収益還元法のシンプルな考え方です。

 

2つの方法

直接還元法 1年分の純収益を「還元利回り」で割って価値を出す 投資物件のスピード査定に向いている

DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法） 将来の収益を年ごとに予測して、現在価値に割り引く より精密だけど計算が複雑

 

特徴 収益に基づくから投資家目線に合う 利回り（還元利回り）の設定がカギ 高すぎると安く評価、低すぎると高く評価 賃料相場・稼働率の見込みも重要

 

実務でのポイント 収益物件の売買では必須 金融機関の融資審査でも利用される ただし住宅など「収益を生まない物件」には向かない

 

ポイントまとめ 収益還元法＝「将来の家賃収入などを現在の価格に換算する」評価方法 方法は「直接還元法」と「DCF法」 投資物件の売買や融資で活躍

 

ゆるいまとめ 収益還元法は、 「この物件、毎年お金をどれくらい生んでくれる？ じゃあ今いくらの価値がある？」 と逆算する考え方。 不動産を「住むため」ではなく「稼ぐため」に見るときの物差しなんです。