ケース　相続不動産　前所有者が20年所有　2年前に相続　今年売却

譲渡所得税の注意点

このケースは相続による取得なので、譲渡所得税の計算で大事なポイントがいくつかあります。

1. 所有期間の起算は「被相続人から引き継ぐ」 相続の場合は、所有期間は前所有者（被相続人）が取得した日から通算します。 つまり今回のケースでは、 前所有者が20年所有 → あなたが2年前に相続 → 今年売却 → 通算で22年所有とみなされます。 よって税率は長期譲渡所得（20%）が適用されます。

 

2. 取得費も被相続人のものを引き継ぐ 「取得費」は被相続人が買ったときの購入価格＋諸経費を引き継ぎます。 購入価格が不明な場合は概算取得費（売却額の5%）を使うことになりますが、これは税額が大きくなりやすいので注意。 当時の契約書・領収書が残っていると節税につながります。

 

3. 特例の活用 被相続人居住用財産の3,000万円特別控除 被相続人が住んでいた家屋やその敷地を、相続開始後3年目の年末までに売却した場合に適用可能（一定条件あり） → 空き家特例とも呼ばれ、相続直後に売る場合は強力な節税策。 相続空き家の特例（最大3,000万円控除） 昭和56年5月31日以前に建築された耐震基準未適合住宅を取り壊して売る場合や、耐震改修後に売る場合など。

 

4. 譲渡費用の計上漏れに注意 仲介手数料、測量費、建物解体費、登記費用などはすべて譲渡費用に含められます。 証拠資料（領収書や請求書）が必須。

 

5. 確定申告の注意

相続不動産の売却は分離課税で申告 相続に伴う取得費や特例の適用可否は、税務署が細かくチェックする傾向あり

特例適用には住民票、除票、建物登記簿、取り壊し証明書などが必要な場合あり �

 

まとめると 今回のケースは長期譲渡所得扱いになり、税率は20%（所得税15%＋住民税5%）ですが、 取得費や特例の有無で税額が大きく変わります。