正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

 

1. 概要 被相続人（亡くなった方）が一人暮らしで住んでいた家やその敷地を、 相続開始から3年目の年末までに売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度。 売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税がゼロになる可能性あり。

 

2. 適用条件（主なポイント）

被相続人の居住状況 相続開始直前まで一人で住んでいた（配偶者や同居親族がいない）

建物の築年数 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）

建物の状態 相続時点で耐震基準不適合であること

売却時の対応 ①建物を解体して更地にして売る、または②耐震改修して売る

売却期限 相続開始の翌年1月1日から3年目の12月31日まで

売却相手 親族や特別な関係者（同族会社など）以外

過去利用制限 相続開始年の前年および前々年にこの特例や居住用財産の3,000万円控除を使っていない

 

3. 計算方法 課税譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）− 3,000万円（控除額） 控除後の所得が0以下になれば税額もゼロ。

 

4. 注意点 「空き家」期間の管理 放置で荒廃・倒壊の危険があると、自治体の特定空家認定で特例が使えなくなる可能性あり。

耐震基準の判定 建物を残して売る場合は耐震改修が必要（工事費用が発生）。

売却期限 「相続開始から3年目の年末」までが期限。売却契約がこの日を過ぎると適用不可。

書類の準備 被相続人の住民票除票、建物の登記事項証明書、解体証明書、契約書、耐震基準適合証明などが必要。

取得費不明の問題 古い物件で購入時資料がないと概算取得費（売却額の5%）になるため、控除前所得が多くなりやすい。

 

5. この制度のメリット

節税額が大きい（最大3,000万円×20%＝最大約600万円の税金がゼロ）

長期譲渡所得の税率（20%）より軽減税率よりも効果が大きい

 

6. この制度のデメリット・注意

期限が短く計画的な売却が必要 耐震改修や解体費用が発生する 親族間売買は対象外

書類不備で否認されるケースがある（特に「一人で住んでいた証明」が抜けやすい）

 

この特例を確実に使うには、

登記事項証明書

被相続人の住民票除票

解体証明書（必要な場合）

売却契約書 などの準備が必要になります。

 

手続き流れ（推奨スケジュール）

相続発生〜3か月以内

登記（相続登記）完了

被相続人の住民票除票・戸籍除籍謄本取得

建物の登記事項証明書取得

相続発生〜6か月以内

建物の築年・耐震基準確認

解体 or 耐震改修の方向性決定

不動産会社選定・媒介契約

解体 or 改修着手

解体工事の場合：工事契約・解体証明書を確保

耐震改修の場合：耐震適合証明を取得

売却活動開始 期限まで約1年半前には販売開始

売却契約は期限の3か月前までに完了が安心

売却契約締結・決済 契約日は期限（12月31日）まで

決済は契約から1〜2か月後が一般的 翌年確定申告（2/16〜3/15）

特例適用書類一式を添付（住民票除票・除却証明・契約書など）