🏡 神戸市北区筑紫が丘で不動産売却をお考えの方へ ― 閑静で緑豊かな街「筑紫が丘」で叶える、納得の高値売却 ― 【筑紫が丘エリアの魅力と売却のポイント】 神戸市北区筑紫が丘は、六甲山の自然と調和した閑静な住宅街として人気の高いエリアです。 計画的に整備された街並みは美しく、区画のゆとりと落ち着いた環境が魅力。 教育施設や公園が近く、ファミリー層を中心に定住志向が強い地域です。 また、神戸電鉄「山の街駅」「北鈴蘭台駅」へのアクセスも良好で、 通勤・通学に便利でありながら、緑と静けさが共存する住環境。 このため、中古住宅・リノベーション需要が高く、 「戸建」「土地」「相続物件」いずれも高値売却が期待できる注目エリアです。 🐼 ぱんだhouseからのコメント 筑紫が丘は、北区の中でも「長く住みたい街」として根強い人気があります。 住宅地としてのブランド力が高く、築年数が経過していても需要が落ちにくいのが特徴。 特に、南向き・角地・高台・眺望良好の物件は市場で非常に好評です。 ぱんだhouseでは、 エリア相場を熟知した地域密着の査定力 物件特性を最大限に活かす販売ストーリー戦略 相続・空家・住み替えなど売却理由に合わせた個別サポート を通じて、筑紫が丘の不動産を**「価値を高めて売る」お手伝い**をしています。 🌳 周辺環境の特徴 【交通】神戸電鉄有馬線「山の街駅」「北鈴蘭台駅」利用で三宮方面へアクセス良好 【教育】筑紫が丘小学校・桜の宮中学校区で子育て世代に人気 【買物】コープ北鈴蘭台・トーホーストア・スギ薬局など生活施設充実 【医療】神戸アドベンチスト病院や地域クリニックが近く安心 【自然】筑紫が丘公園をはじめ、四季の移ろいを楽しめる緑豊かな環境
不動産査定レポート（簡易）
1. 物件概要
物件種別：一戸建て
住所：兵庫県神戸市北区筑紫が丘5
建物面積：80㎡（約24.2坪）
土地面積：150㎡（約45.4坪）
間取り：4LDK
築年数：2002年（築23年・2025年基準）
状況：居住中
2. 近隣相場と査定根拠
土地単価
筑紫が丘エリアの土地相場は坪約25万〜30万円が多く見られます。今回は中間値の坪28万円を採用。
根拠：近隣の地価公示・基準地価及び近隣の土地売却事例等より算出。
建物単価
木造戸建ての新築建築単価基準は坪約22万円／㎡22万円×80㎡＝1760万円相当。
築23年で法定耐用年数22年にやや超過しているため、減価償却を考慮し残存率50%で試算。
根拠：法定耐用年数（22年）基準での減価率、築年数を考慮。
3. 査定計算式・金額
項目 単価 面積 減価率 計算 金額（円）
土地価値 ¥280,000／坪 45.4坪 - 280,000 × 45.4 12,712,000
建物価値 ¥220,000／㎡ 80㎡ 50%（減価率） 220,000 × 80 × 0.5 8,800,000
合計査定額 - - - - 約 21,512,000 円
合計査定額は約 2,150万円
減価率は築年数と建物の現況により変動するため、現地状況で上下します。
4. 周辺環境の状況
交通利便性：神戸市北区の住宅街で、最寄駅は神戸電鉄の「箕谷駅」や「谷上駅」など、バス便も利用可能でアクセスは良好。車通勤・通学も便利。
生活施設：徒歩圏にスーパー、コンビニ、ドラッグストア、小学校・中学校、公園など生活利便施設が充実。ファミリー層に適した住環境。
自然環境：北区ならではの緑豊かな環境が魅力。落ち着いた住環境で子育て世帯にも人気が高いエリアです。
地域特性：新興住宅地として整備されており、近隣も同等築年数の戸建が多く、周辺環境の安全性・街並みの統一感があります。
5. 直近の近隣売却事例
住所 建物面積 土地面積 築年 間取り 成約価格 備考
神戸市北区筑紫が丘4丁目 85㎡ 148㎡ 2001年 4LDK 2,100万円 ほぼ同規模築年数
神戸市北区筑紫が丘3丁目 78㎡ 140㎡ 2003年 4LDK 2,300万円 交通利便良好
神戸市北区筑紫が丘6丁目 82㎡ 150㎡ 2000年 4LDK 2,050万円 状況良好
（※いずれも成約データ、物件条件は多少異なりますが、概ね本物件査定価格の目安となります）
6. ぱんだhouseコメント 🐼
「築23年で築浅とは言い難いものの、良好な住環境と利便性の高い立地、45坪のゆとりある敷地が強みの物件です。建物の減価償却は考慮していますが、築浅エリアのため居住感が良くリフォーム次第で評価向上も期待できます。市場ではおおよそ2,000万〜2,300万円の範囲で成約が進んでいることから、売却検討時はまず現況のまま査定レンジ内で価格設定をし、反響を見ながら調整する戦略が有効です。
また、居住中のためスムーズな内覧対応ができれば、買主の安心感もアップします。もしお時間があれば、簡単なリフォームやクリーニングでさらに価値を上げる余地があります。」
🏡 1) 物件概要
物件種別：一戸建て
所在地：兵庫県神戸市北区筑紫が丘5丁目
建物面積：129.0㎡（約39.0坪）
土地面積：193.0㎡（約58.4坪）
間取り：5K / 5DK
築年：1988年（昭和63年・築37年）
現況：居住中
所有者：家族・親族所有
📊 2) 近隣相場の根拠
🧱 土地の相場（筑紫が丘）
筑紫が丘の公示地価（2025年）は
約 62,300 円／㎡（坪 206,000 円）。
つまり「地価ベースでは1㎡あたり約62千円、坪あたり約20.6万円」が公的評価価格の目安。
実際の取引ベース平均地価（utinokati）は
坪単価 約 27.8 万円／坪（約 8.4 万円／㎡）という実勢値が出ています。
📌 ポイント（地価傾向）
筑紫が丘は北区の中でも地価の高いエリア上位に入るエリアであり、最近数年は緩やかな上昇基調です。
🧮 3) 査定根拠・計算式（そのまま査定書に使える）
🔹 土地価値の算出（坪単価シナリオ）
土地面積：193.0㎡
→ 坪数換算：193 ÷ 3.305785 ≒ 約 58.40 坪
シナリオ 坪単価 計算式 土地価値
保守（慎重） ¥24.0万円 58.40 × 240,000 ¥14,016,000
中間（実勢） ¥28.0万円 58.40 × 280,000 ¥16,352,000
上振れ（好立地） ¥32.0万円 58.40 × 320,000 ¥18,688,000
※「中間」は 公示地価ベース（約20.6万円/坪）と実勢（約27.8万円/坪）を折衷した値として設定しています。
🔹 建物価値（経年減価）
建築単価（新築換算）：100㎡以上の木造戸建ての一般値として
¥220,000／㎡ を仮定：
129.0㎡ × ¥220,000 = ¥28,380,000
築37年のため残存率を低〜中で想定：
残存率 建物価値
10％ 約 ¥2,838,000
15％ 約 ¥4,257,000
20％ 約 ¥5,676,000
🔹 合計査定額（建物＋土地）
シナリオ 土地価値 建物価値 想定合計
低め（慎重） 14.02M 2.84M 約 16.9M
代表（実勢） 16.35M 4.26M 約 20.6M
上振れ（条件良） 18.69M 5.68M 約 24.4M
👉 代表値としては「約 ¥20,000,000 前後」 が現実的な査定額となります。
📍 4) 周辺環境の状況（売却価値に影響する要素）
🚌 交通アクセス
最寄駅は「北鈴蘭台駅」または「鈴蘭台駅」。
駅徒歩が徒歩圏かどうか（実際の距離次第）で評価差が出ます。
バス便も利用可能で生活圏は一定の利便性あり。
🏬 生活利便
近隣にスーパー・金融機関・医療機関・学校が揃っており、日常の生活利便は良好。
🏘️ 住宅地性
筑紫が丘は神戸市北区でも価格帯が比較的高い地域の一つで、団地・ニュータウン型ながら根強い需要あり。
📈 地価動向
地価公示は 坪 約 20.6 万円、実勢取引では坪 27.8 万円近い地点あり、資産性の下支えが比較的強い。
🔎 5) 直近の近隣売却事例（参考）
※具体物件名は不明ながら、エリアの傾向として以下のような成約・出物があります。
■ 売却事例例（ネット掲載・集計）
筑紫が丘小学校周辺の中古一戸建て相場は 約115.9万円/坪（※坪単価）という強い上昇値が出ています（平均データ） ※実建物あり。
北区内の中古1戸建て平均は 約2,135万円（延床114㎡・土地190㎡の条件平均）。
→ 本件は面積がやや大きい割に築年が経っているため、平均値と比べると築古分を控除した査定が必要。
🐼 6) ぱんだhouseコメント（販売戦略）
🟡 強み
✔ 土地が 約58.4坪 と広めで、筑紫が丘の実勢地価も悪くない（坪約28万円台）。
✔ 5DK の間取りはファミリー層のニーズに合致
✔ 生活利便・閑静住宅地という評価
🔴 注意点
⚠ 築37年と築年が進んでいるため、建物価値の残存比率は低め
⚠ 内装・設備状態で評価差が出やすい
⚠ 駅徒歩が判明すると価格が大きく変動
