🏡 神戸市北区鈴蘭台南町｜緑と利便が調和する住みよい街 ～地域密着のぱんだhouseが高価査定＆安心売却をサポート～

 

【エリア概要】 神戸市北区鈴蘭台南町（すずらんだいみなみまち）は、 神鉄有馬線「鈴蘭台駅」から徒歩圏に位置する静かな住宅地エリアです。 駅南側に広がる街区は、穏やかな高台の街並みと落ち着いた住環境が特徴。 古くからの戸建住宅が多く、庭付き一戸建てが整然と並ぶ風景は、 「神戸北区の住みやすい街」としても評判です。 近年は建替え・リフォーム需要が活発で、世代交代の流れに伴い、 不動産売却のチャンスが広がっています。

 

【交通アクセスと生活利便性】 神鉄有馬線「鈴蘭台駅」まで徒歩圏 三宮方面へは谷上経由で約30分、都心直通アクセスが便利 「有馬街道」「新神戸トンネル」にも近く、車移動もスムーズ 駅周辺には「ビエラ鈴蘭台」「コープ鈴蘭台」「北区役所」など、 生活施設・行政・医療機関が集まり、日常の利便性が非常に高い地域です。 【周辺環境とおすすめスポット】 🏪 商業・生活施設 「トーホーストア鈴蘭台店」や「コープ鈴蘭台西」が身近にあり、買い物便利 「ビエラ鈴蘭台」には飲食・ドラッグストア・銀行・カフェが集結 「神戸北郵便局」や「みなみまち公園」も徒歩圏で、生活利便性が抜群 🏫 教育・医療環境 学区は「南五葉小学校」「鈴蘭台中学校」エリア 「済生会兵庫県病院」や「神戸アドベンチスト病院」など大型医療施設が近く、 子育て・シニア世代の双方に安心な医療体制が整っています。 🌳 自然・公園・レジャー 「鈴蘭公園」や「君影山緑地」など、緑が多く四季を感じる環境 春は桜、秋は紅葉と、自然に囲まれた癒しの街並み 車で15分圏内には「森林植物園」「再度山ドライブウェイ」もあり、 休日のお出かけにも便利です。 【不動産動向と資産価値】 鈴蘭台南町は、駅近×静かな住環境×利便性を兼ね備えた人気エリア。 土地のゆとりがあり、再建築・リノベーション向けとしての需要が高まっています。 再開発が進む鈴蘭台駅北側とのアクセスも良く、 将来的な資産価値上昇が期待できる地域。 今まさに「売り時」といえる条件が揃っています。

 

【ぱんだhouseのコメント🐼】 鈴蘭台南町は、ぱんだhouseが実際に数多くの取引を手掛けてきた、 地域密着型の重点エリアです。 「高台で風通しが良く、陽当たりの良い住宅が多い」 「坂があるけど、静かで治安が良い」 ――そんな実際の生活者の声を、買い手にしっかり伝えることで、 売却物件の魅力を最大限に引き出します。 さらに、建物の構造別単価（木造22万円／㎡、RC31万円／㎡、SRC33万円／㎡）に基づく 根拠ある査定方式を採用し、信頼性の高い売却価格をご提示。 地域相場と成約データをもとに、高価査定・早期成約を実現します。 「鈴蘭台南町で売却をお考えなら、ぱんだhouseにぜひご相談ください。」 地域に密着したリアルな情報と丁寧な対応で、最適な売却プランをご提案します。

 

🏠 物件概要 項目 内容 所在地 神戸市北区鈴蘭台南町6丁目 交通 神鉄粟生線「鈴蘭台」駅 徒歩約10分 土地面積 218.2㎡（約66.0坪） 建物面積 112.4㎡（約34.0坪） 間取り 4LDK 築年 1981年（昭和56年）・築約44年 構造 木造2階建（想定） 用途地域 第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％・容積率100％） 現況 居住中（一般住宅街、再建築可）

 

① 土地価格の算出

■ 鈴蘭台南町エリアの土地相場（2024〜2025年） 立地 坪単価 備考 鈴蘭台駅 徒歩10分以内 32〜36万円／坪 平坦・南向きなど好条件 一般住宅地（北向き・やや高台） 26〜30万円／坪 通常相場 駅距離・接道条件が劣る場合 22〜25万円／坪 旗竿・傾斜など → 本物件は一般住宅地として「坪単価28万円」で算定。 土地価格 ＝ 66.0坪 × 28万円 ＝ 1,848万円

② 建物価格の算出

■ 再調達原価（建築単価） 木造住宅の建築単価は平均 30万円／㎡（約99万円／坪） 再調達原価 ＝ 112.4㎡ × 30万円 ＝ 3,372万円

③ 減価償却による建物評価 木造住宅の法定耐用年数は22年。 築44年のため、法定上はすでに減価償却済（理論上残存価値0）。 ただし、実勢では古家付き土地として 5〜10％ の建物価値を残します。 建物評価 ＝ 3,372万円 × 0.08（残存率8％）＝ 約270万円

④ 総額査定価格 査定価格 ＝ 土地価格 ＋ 建物評価 ＝ 1,848万円 ＋ 270万円 ＝ 約2,118万円

⑤ 周辺成約事例（2023〜2025年） 所在地 土地 建物 築年 成約価格 備考 鈴蘭台南町5丁目 200㎡ 100㎡ 築40年 約1,900万円 内装リフォーム済 鈴蘭台南町7丁目 230㎡ 120㎡ 築45年 約1,750万円 古家付き土地取引 鈴蘭台東町8丁目 210㎡ 110㎡ 築42年 約2,200万円 平坦地・南向き → 平均相場は 1,800〜2,200万円前後

⑥ 計算式まとめ 査定価格 ＝ （土地坪単価 × 土地坪数） 　　　　＋ （建築単価 × 建物面積 × 残存率） ＝ (28万円 × 66坪) ＋ (30万円 × 112.4㎡ × 0.08) ＝ 1,848万円 ＋ 270万円 ＝ 約2,118万円

 

✅ 結論（2025年10月時点） 区分 評価額 備考 土地価格 約1,850万円 坪28万円基準 建物価格 約270万円 築44年・残存8％ 総額査定 約2,100万円前後 実勢価格1,900〜2,200万円 即金買取想定 約1,700万円前後 20％ディスカウント想定

 

💬 コメント 鈴蘭台南町は区画が広く、再建築需要が堅調。 古家再利用よりも建替えニーズが高いエリア。 外装・内装・水回りリフォームがあれば＋200〜300万円評価UP。 解体費用（約150〜180万円）を考慮すると、 　「古家付き土地取引価格」で1,900万円前後が売れ筋レンジ。

 

不動産簡易査定レポート（試算）

物件種別：一戸建て
所在地：兵庫県神戸市北区鈴蘭台南町6
建物面積：135.0㎡
土地面積：300.0㎡（約 90.75 坪）
間取り：5LDK
築年：1985年（築約40年）

結論（代表レンジ）

保守的（低地価・建物残存5%）：約 ¥14,190,000（約 1,419万円）

中間（市場想定・建物残存8%） — 当レポート代表値：約 ¥21,161,250（約 2,116万円）

楽観（高地価・建物残存12%）：約 ¥28,974,000（約 2,897万円）

（計算式・根拠・周辺環境の状況・ぱんだhouseコメント・直近の近隣売却事例は以下に詳細に記載しています。）

要点（先に短く）

土地は約90.75坪。坪単価は情報ソースによって開きがあるため、(A)低：¥140,000/坪（Diamond等の保守系指標を反映）・(B)中：¥207,000/坪（最近値を参照）・(C)高：¥280,000/坪（駅エリア／公示系上振れ値を参照）の3シナリオで試算しました。

建物はぱんだhouse基準：¥220,000/㎡（新築換算）を使用。築1985年で経年が進んでいるため残存率はシナリオ別に低め〜中程度で想定しました。

1）近隣相場の根拠（抜粋）

低め根拠：Diamond不動産の地域ページ系では鈴蘭台南町の「現在の価格は14万円／坪」とする集計があり、保守的な下限指標として参照。

中間（代表）根拠：utinokati の集計では鈴蘭台南町の最新の直近3年平均や地域取引に基づき約20.7万円／坪程度の表示が見られます（本レポートでは近似して ¥207,000/坪 を採用）。

上振れ根拠：鈴蘭台駅周辺の基準地価・公示地価の平均では㎡ベースで高めの地点があり、駅近・好条件地では坪¥25万〜30万台やそれ以上を示すデータがあるため上振れシナリオを設定しています。
土地価格相場が分かる土地代データ
+1

（注：地域データは情報元・抽出期間で差が出ます。上の3点は“代表的な公開データ”から取ったレンジです。）

2）計算式（そのまま使える形で桁ごとに提示）
前提

建築単価（新築換算） = ¥220,000／㎡（ぱんだhouse基準）

建物面積 = 135.0㎡

土地面積 = 300.0㎡ → 坪換算：300 ÷ 3.305785 ＝ 約 90.75 坪

建物（新築換算）
建物 新築換算 = 135.0㎡ × ¥220,000／㎡ = ¥29,700,000

建物残存価値（シナリオ）

保守（残存率 5%） → 建物価値 = 29,700,000 × 0.05 = ¥1,485,000

中間（残存率 8%） → 建物価値 = 29,700,000 × 0.08 = ¥2,376,000

楽観（残存率12%） → 建物価値 = 29,700,000 × 0.12 = ¥3,564,000

土地（坪単価シナリオ → 計算）

低（坪 ¥140,000） → 土地価値 = 90.75 × 140,000 = ¥12,705,000.

中（坪 ¥207,000） → 土地価値 = 90.75 × 207,000 = ¥18,785,250.

高（坪 ¥280,000） → 土地価値 = 90.75 × 280,000 = ¥25,410,000.

合計（土地＋建物残存価値）

保守合計 = 土地12,705,000 + 建物1,485,000 = ¥14,190,000（約1,419万円）

中間合計 = 土地18,785,250 + 建物2,376,000 = ¥21,161,250（約2,116万円） ← 代表値

楽観合計 = 土地25,410,000 + 建物3,564,000 = ¥28,974,000（約2,897万円）

（計算は四捨五入して表示しています。式はそのまま査定書に流用できます。）

3）周辺環境の状況（現地特性・不動産的に効く点）

交通：鈴蘭台エリアは神戸電鉄の駅を核とした住宅地。駅徒歩距離によって評価が変わりやすい（駅近で高め）。平均駅距離の情報や駅エリアの地価上昇傾向を参考に価格を補正します。

生活利便：スーパーや小中学校、医療施設はエリアに点在。車利用の割合が高い郊外住宅地の性格を持つ点は買主ターゲット（ファミリー）に合致します。

地価動向：情報源によりバラツキ（過去10年で下落を示す集計と、近年上昇を示す基準地価が混在） — したがって「現地条件（駅距離・接道・眺望）で価格が大きく変動」するエリアです。

4）直近の近隣売却・掲載事例（抜粋）

SUUMO 掲載例（鈴蘭台南町7）：中古一戸建て（6LDK・駅徒歩7分）掲載価格 ¥12,800,000（1,280万円）（掲載：2025-11）。※近隣の掲載事例として参考。

地域相場集計：鈴蘭台南町の直近3年平均データとして約20.7万円／坪という集計があり、同エリアの中位実勢を示唆。

鈴蘭台駅エリアの地価指標：駅周辺の公示・基準地価ベースでは㎡・坪ともに公示値で高めの地点があるため、駅近は上振れ事例がある。

注意：上記は「掲載価格／民間集計／公示」を混合した参考事例です。成約実額は個別条件で変わるため、より厳密にするなら国交省の成約データ抽出（同一街区）を行うことを推奨します。

5）ぱんだhouseコメント（販売アドバイス）

🐼「築年は古め（1985年）ですが、建物135㎡のゆったり5LDK＋土地約91坪という構成は“庭・駐車場・二世帯”等の用途で買主に響きます。ただし築年の経過で建物価値は低く見られやすいため、売却では土地価値の訴求（広さ・使い方）と内外装の現況提示（リフォーム履歴・写真）が