🏡 神戸市北区鈴蘭台南町｜緑と利便が調和する住みよい街 ～地域密着のぱんだhouseが高価査定＆安心売却をサポート～

 

【エリア概要】 神戸市北区鈴蘭台南町（すずらんだいみなみまち）は、 神鉄有馬線「鈴蘭台駅」から徒歩圏に位置する静かな住宅地エリアです。 駅南側に広がる街区は、穏やかな高台の街並みと落ち着いた住環境が特徴。 古くからの戸建住宅が多く、庭付き一戸建てが整然と並ぶ風景は、 「神戸北区の住みやすい街」としても評判です。 近年は建替え・リフォーム需要が活発で、世代交代の流れに伴い、 不動産売却のチャンスが広がっています。

 

【交通アクセスと生活利便性】 神鉄有馬線「鈴蘭台駅」まで徒歩圏 三宮方面へは谷上経由で約30分、都心直通アクセスが便利 「有馬街道」「新神戸トンネル」にも近く、車移動もスムーズ 駅周辺には「ビエラ鈴蘭台」「コープ鈴蘭台」「北区役所」など、 生活施設・行政・医療機関が集まり、日常の利便性が非常に高い地域です。 【周辺環境とおすすめスポット】 🏪 商業・生活施設 「トーホーストア鈴蘭台店」や「コープ鈴蘭台西」が身近にあり、買い物便利 「ビエラ鈴蘭台」には飲食・ドラッグストア・銀行・カフェが集結 「神戸北郵便局」や「みなみまち公園」も徒歩圏で、生活利便性が抜群 🏫 教育・医療環境 学区は「南五葉小学校」「鈴蘭台中学校」エリア 「済生会兵庫県病院」や「神戸アドベンチスト病院」など大型医療施設が近く、 子育て・シニア世代の双方に安心な医療体制が整っています。 🌳 自然・公園・レジャー 「鈴蘭公園」や「君影山緑地」など、緑が多く四季を感じる環境 春は桜、秋は紅葉と、自然に囲まれた癒しの街並み 車で15分圏内には「森林植物園」「再度山ドライブウェイ」もあり、 休日のお出かけにも便利です。 【不動産動向と資産価値】 鈴蘭台南町は、駅近×静かな住環境×利便性を兼ね備えた人気エリア。 土地のゆとりがあり、再建築・リノベーション向けとしての需要が高まっています。 再開発が進む鈴蘭台駅北側とのアクセスも良く、 将来的な資産価値上昇が期待できる地域。 今まさに「売り時」といえる条件が揃っています。

 

【ぱんだhouseのコメント🐼】 鈴蘭台南町は、ぱんだhouseが実際に数多くの取引を手掛けてきた、 地域密着型の重点エリアです。 「高台で風通しが良く、陽当たりの良い住宅が多い」 「坂があるけど、静かで治安が良い」 ――そんな実際の生活者の声を、買い手にしっかり伝えることで、 売却物件の魅力を最大限に引き出します。 さらに、建物の構造別単価（木造22万円／㎡、RC31万円／㎡、SRC33万円／㎡）に基づく 根拠ある査定方式を採用し、信頼性の高い売却価格をご提示。 地域相場と成約データをもとに、高価査定・早期成約を実現します。 「鈴蘭台南町で売却をお考えなら、ぱんだhouseにぜひご相談ください。」 地域に密着したリアルな情報と丁寧な対応で、最適な売却プランをご提案します。

 

🏠 物件概要 項目 内容 所在地 神戸市北区鈴蘭台南町6丁目 交通 神鉄粟生線「鈴蘭台」駅 徒歩約10分 土地面積 218.2㎡（約66.0坪） 建物面積 112.4㎡（約34.0坪） 間取り 4LDK 築年 1981年（昭和56年）・築約44年 構造 木造2階建（想定） 用途地域 第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％・容積率100％） 現況 居住中（一般住宅街、再建築可）

 

① 土地価格の算出

■ 鈴蘭台南町エリアの土地相場（2024〜2025年） 立地 坪単価 備考 鈴蘭台駅 徒歩10分以内 32〜36万円／坪 平坦・南向きなど好条件 一般住宅地（北向き・やや高台） 26〜30万円／坪 通常相場 駅距離・接道条件が劣る場合 22〜25万円／坪 旗竿・傾斜など → 本物件は一般住宅地として「坪単価28万円」で算定。 土地価格 ＝ 66.0坪 × 28万円 ＝ 1,848万円

② 建物価格の算出

■ 再調達原価（建築単価） 木造住宅の建築単価は平均 30万円／㎡（約99万円／坪） 再調達原価 ＝ 112.4㎡ × 30万円 ＝ 3,372万円

③ 減価償却による建物評価 木造住宅の法定耐用年数は22年。 築44年のため、法定上はすでに減価償却済（理論上残存価値0）。 ただし、実勢では古家付き土地として 5〜10％ の建物価値を残します。 建物評価 ＝ 3,372万円 × 0.08（残存率8％）＝ 約270万円

④ 総額査定価格 査定価格 ＝ 土地価格 ＋ 建物評価 ＝ 1,848万円 ＋ 270万円 ＝ 約2,118万円

⑤ 周辺成約事例（2023〜2025年） 所在地 土地 建物 築年 成約価格 備考 鈴蘭台南町5丁目 200㎡ 100㎡ 築40年 約1,900万円 内装リフォーム済 鈴蘭台南町7丁目 230㎡ 120㎡ 築45年 約1,750万円 古家付き土地取引 鈴蘭台東町8丁目 210㎡ 110㎡ 築42年 約2,200万円 平坦地・南向き → 平均相場は 1,800〜2,200万円前後

⑥ 計算式まとめ 査定価格 ＝ （土地坪単価 × 土地坪数） 　　　　＋ （建築単価 × 建物面積 × 残存率） ＝ (28万円 × 66坪) ＋ (30万円 × 112.4㎡ × 0.08) ＝ 1,848万円 ＋ 270万円 ＝ 約2,118万円

 

✅ 結論（2025年10月時点） 区分 評価額 備考 土地価格 約1,850万円 坪28万円基準 建物価格 約270万円 築44年・残存8％ 総額査定 約2,100万円前後 実勢価格1,900〜2,200万円 即金買取想定 約1,700万円前後 20％ディスカウント想定

 

💬 コメント 鈴蘭台南町は区画が広く、再建築需要が堅調。 古家再利用よりも建替えニーズが高いエリア。 外装・内装・水回りリフォームがあれば＋200〜300万円評価UP。 解体費用（約150〜180万円）を考慮すると、 　「古家付き土地取引価格」で1,900万円前後が売れ筋レンジ。