🏡 神戸市北区鈴蘭台北町｜自然と利便が調和する住宅地 ～街を知り尽くした「ぱんだhouse」が不動産売却を丁寧にサポート～
【エリア概要】 神戸市北区鈴蘭台北町（すずらんだいきたまち）は、 神鉄有馬線「鈴蘭台駅」を中心に発展した北神戸エリア屈指の住宅街です。 駅北側の丘陵地に広がる落ち着いた街並みは、静かな住環境と都市へのアクセスの良さが魅力。 教育施設・商業施設・公共サービスが徒歩圏内に充実しており、 子育て世帯からシニア層まで幅広く支持される街として人気を集めています。 【交通アクセスと生活利便性】 神鉄有馬線「鈴蘭台駅」より三宮まで約30分 「谷上駅」で神戸市営地下鉄北神線に乗り換えれば新神戸・三宮へ直通 駅前再開発により新しい商業施設や公共施設が整い、日々の暮らしがより便利に 周辺道路は整備が進み、神戸市中心部や三田方面への車移動も快適。 通勤・通学・買い物・医療のすべてがバランスよく揃ったエリアです。
【周辺環境とおすすめスポット】 🏪 商業施設・生活施設 「ビエラ鈴蘭台」「コープ鈴蘭台東」「トーホーストア鈴蘭台店」など、買い物に困らない充実の商業エリア 「神戸市北区役所」「鈴蘭台郵便局」「北図書館」など行政機関が徒歩圏 駅周辺の再開発により、利便性と快適性が年々向上中 🏫 教育・医療施設 鈴蘭台小学校・鈴蘭台中学校の学区に属し、通学環境が整ったエリア 「北区民センター」では文化・教育イベントが多数開催 「済生会兵庫県病院」「神戸アドベンチスト病院」など医療機関も近く、安心の医療体制 🌳 自然・公園・レジャー 「鈴蘭公園」「星和台公園」「君影山緑地」など、緑に包まれた自然スポットが多数 「再度公園」「森林植物園」も車で15分圏内で、休日の散歩やレジャーに最適 春には桜、秋には紅葉と、四季を感じる街並みが魅力です 【地域の資産価値と不動産動向】 鈴蘭台北町は、駅近・整備済み住宅地・緑豊かな高台という3拍子が揃った安定エリア。 再開発による地価の上昇や、中古住宅・マンションの需要増も見られます。 特に、近年は「鈴蘭台駅周辺の利便性向上」により、 築年数の経過した住宅でもリフォーム提案型売却で高値成約の実績が増加中です。 土地面積にゆとりのある物件が多く、資産価値の維持がしやすい地域として 不動産市場での評価も高まっています。
【ぱんだhouseのコメント🐼】 鈴蘭台北町は、ぱんだhouseの本拠地エリアとして、 日々の生活動線・地元需要・購入層の特徴を熟知しています。 「駅近で便利だけど静かに暮らせる」——それが鈴蘭台北町の最大の魅力。 当社では、建物構造別の建築単価（木造22万円／㎡、RC31万円／㎡、SRC33万円／㎡）を基に、 根拠ある査定を実施しています。 また、近年の成約事例・リフォーム費用・需要動向を分析した上で、 売主さまの希望を最大限反映した最適な売却プランをご提案。 「相場より高く売りたい」「できるだけ早く売却したい」など、 どのようなニーズにも地域密着のぱんだhouseが丁寧に対応いたします。
① 建物の新築時評価額
木造建築の単価はユーザー指定の 22万円／㎡ を適用します。
新築時建物価格=200㎡×22万円=4,400万円
② 減価償却による建物価値（資産価値）
木造住宅の法定耐用年数は22年です。
築25年なので、耐用年数を超過しており、残存価値は10％程度（実勢市場補正）で算出します。
建物現在価値=4,400万円×0.10=440万円
③ 土地の評価額（実勢相場）
神戸市北区鈴蘭台北町の住宅地坪単価（2025年現在）：
平均相場：22〜27万円／坪
駅距離・接道条件が良好なため、中央値の 25万円／坪 を採用。
土地価格=100坪×25万円=2,500万円
④ 総合評価額（机上査定）
総額=土地価格2,500万円+建物価値440万円=2,940万円
物件概要 物件種別：一戸建 所在地：兵庫県神戸市北区鈴蘭台北町6丁目 建物面積：100.0㎡（約30.2坪） 土地面積：130.0㎡（約39.3坪） 間取り：4LK / 4LDK 築年：1995年（平成7年・築30年） 現況：居住中 所有者：家族・親族所有 1) 近隣相場の整理（戸建て・土地・地価） 土地・地価の根拠 鈴蘭台北町の土地相場（平均取引）は 約28.0万円/坪（8.5万円/㎡）。 公示地価で鈴蘭台駅周辺は 約8.47万円/㎡ → 坪約28.0万円/坪 の地点が平均として出ています。 このエリアは直近で地価が上昇しており、土地部分の価値が底堅いと言えます。 中古戸建ての近隣実勢感 直近の流通情報（中古戸建て） 約34坪 / 4LDK / 車2台可 / 1992年築 → 約 1,890万円 の掲載あり（鈴蘭台北町7丁目）。 さらに似た築年・広さ帯の出物が北区内で 1,500万〜2,300万円台 で複数確認できます（ネット掲示・SUUMO）にて価格差あり。 一戸建ての近隣で「1,500万台〜2,000万円前後」の価格帯は実際の出物として存在しています。 2) 査定計算（明確な計算式） A. 土地価値 土地面積：130.0㎡ ≒ 130 ÷ 3.305785 ≒ 39.35 坪 土地価値（坪単価シナリオ） シナリオ 坪単価 土地価値 低め ¥25万円 39.35 × 250,000 ≒ ¥9,837,500 中間 ¥28万円 39.35 × 280,000 ≒ ¥11,018,000 上振れ ¥32万円 39.35 × 320,000 ≒ ¥12,592,000 ※坪単価は「直近地価公示＋取引相場の中央値」を基準に設定しています。 B. 建物価値（残存価値） 建築単価（参考）：¥220,000／㎡ と仮定 新築建物価値 ＝ 100.0 × 220,000 = ¥22,000,000 築年30年の残存率を次のように置きます： 残存率 建物価値目安 10％ 約 ¥2,200,000 15％ 約 ¥3,300,000 20％ 約 ¥4,400,000 ※同年代中古戸建ては築年相応の減価を大きめに見ています。 C. 総合査定（建物＋土地） ▼ 価格帯（例） シナリオ 土地価値 建物価値 合計想定 保守 9.84M 2.20M ≈ 12.04M 代表 11.02M 3.30M ≈ 14.32M 上振れ 12.59M 4.40M ≈ 16.99M 代表値として 約 14.0〜15.0万円前後 が実勢感ある価格帯です。 3) 周辺環境と市場評価 ◆ 生活利便 最寄駅：鈴蘭台駅（神戸電鉄有馬線／粟生線）徒歩圏 エリア内では駅アクセスが一定評価。 周辺は閑静な住宅街で、ファミリー層需要が比較的高い地域。 ◆ 地価・資産性 鈴蘭台北町の地価平均は近年上昇傾向（2023→2024年で大幅アップ）。 公示地価ベースでも駅周辺は坪約25〜28万円前後の地点あり、土地評価の下支えがある。 土地価格相場が分かる土地代データ ◆ 取引実勢 近隣で「築30〜35年・土地40〜60坪・建物30坪前後」の中古戸建ては 1,500万円〜2,000万円付近で成約例や掲載例あり。 4) 直近の近隣売却事例（比較） 以下は実際の出物・掲載例（成約ではない場合も含む）ですが、地域傾向の参考になります。 ■ 近隣の中古戸建て（SUUMO 等掲載） 鈴蘭台北町7丁目：土地約57坪・建物約55坪・4LDK → 約1,890万円（掲載）。 別の北町・坪約105㎡級物件：土地約34坪・建物約30坪・4LDK（2012年築） → 約2,780万円（掲載）。 エリア全体の「1,500〜2,500万円帯」の出物が確認され、築年差・設備差で価格に幅がある。 ※築古物件（築40年以上・修繕要）では 700万円台などもあり、同一町名でも価格差が大きい点に注意が必要です。 5) ぱんだhouseコメント（販売戦略） この物件は、駅徒歩圏の閑静住宅地で敷地・面積バランスが良い一方、築年30年という点が査定の最大の分岐点になります。 土地価値 × 建物残存価値両面で評価する必要があります. 強み 土地約39坪のまとまった敷地 鈴蘭台駅 利便性あり 間取り 4LDK でファミリー層への訴求力あり 注意点 築30年で設備・外装の差が価格に出やすい 同じ北区でも新築・築浅品との比較で割安感が必要 価格設定を高くしすぎると反響が鈍化
🏡 物件概要
項目 内容
種別 一戸建て
所在地 神戸市北区鈴蘭台北町5丁目
建物面積 84㎡（約25.4坪）
土地面積 108㎡（約32.7坪）
間取り 5DK
築年 1973年（昭和48年）｜築52年
現況 居住中
所有者 本人所有
査定方法 簡易査定
査定種別 仲介
1) 近隣相場と根拠
🧱土地の実勢相場（鈴蘭台北町）
鈴蘭台北町の近隣土地相場（公示近似・実勢含む）：
公示地価：鈴蘭台周辺の標準地で坪約 28.0万円／坪（≒ 約 8.5万円／㎡）の地点あり。
実勢取引例：鈴蘭台北町付近では坪 24.0〜30.0万円 が一般的。
→ よって、土地の代表的な坪単価は
約 25〜28 万円／坪 と想定して査定します。
🏠戸建て成約感（北区平均）
北区全体の中古一戸建て相場は、築古でも 約 1,900〜2,400万円 中心。
鈴蘭台北町はやや郊外ながら生活利便もあり、実際の成約例では土地・建物が小さめでも 1,000万〜1,700万円台のレンジで動くことが多い傾向です。
2) 査定根拠・計算式
A) 土地価値
土地面積：108㎡
→ 坪換算：108 ÷ 3.3058 ≒ 約 32.68 坪
坪単価を 3段階（低 / 代表 / 上） で設定：
シナリオ 坪単価 計算式 土地価値
保守（低） ¥240,000 32.68 × 240,000 ¥7,843,200
代表 ¥260,000 32.68 × 260,000 ¥8,496,800
上振れ ¥280,000 32.68 × 280,000 ¥9,150,400
代表値：約 ¥8.5M（850万円）前後
B) 建物価値（残存価値）
建築新築換算（木造基準 22万円／㎡）：
84㎡ × ¥220,000/㎡ = ¥18,480,000
築年：1973年（築52年）
→ 木造の法定耐用年数22年を大きく超過しており、実務上 残存価値はほぼ0〜5% と評価するのが一般的。
想定残存率 建物価値
0% ¥0
5% ¥924,000
8% ¥1,478,400
代表としては 0〜5%（¥0〜¥920,000）程度
※内装・構造・リフォーム履歴がある場合は別途評価可能。
C) 総合査定額（建物＋土地）
シナリオ 土地価値 建物価値 合計査定
保守 ¥7.84M ¥0 ¥7.8M
代表 ¥8.50M ¥0.9M ¥9.4M
上振れ ¥9.15M ¥1.48M ¥10.6M
📌 代表想定査定額： 約 ¥9,000,000〜¥10,000,000（約 900万〜1,000万円）
3) 周辺環境の状況（売却評価ポイント）
📍 交通・アクセス
鈴蘭台北町は郊外住宅地ですが、神戸電鉄「鈴蘭台」駅へバス／徒歩圏でアクセス可能。
市街地からやや離れるものの、日常移動手段が確保されている点は評価。
🛍 生活利便
スーパー・クリニック・金融機関・郵便局などが徒歩〜車圏内。
子育て世代〜シニア層まで居住ニーズが存在。
🏘️ 住宅地性
穏やかな住宅街でファミリーや定住層に人気があり、築古でも土地条件と間取り次第で反響が出やすい。
4) 直近の近隣売却事例（参考）
※以下はポータル／集計ベース（異築年・面積含む）ですが、同エリアの代表的なレンジです：
住所 土地 建物 築年 成約価格
鈴蘭台北町7丁目 約 70坪 約 35坪 H7 約1,890万円（掲載）
鈴蘭台北町3丁目 約 34坪 約 25坪 S61 約1,320万円（掲載）
広陵町6丁目 約 60坪 約 30坪 H5 約1,950万円（掲載）
※面積や築年の差を考えると、本件（小さめ土地・築古）の査定値が掲載価格帯より低めに出るのは妥当です。
5) ぱんだhouseコメント（販売戦略）
鈴蘭台北町は生活利便と静かな住環境が両立する住宅地として
幅広い年代に注目されますが、
・土地面積がやや小さめ（約 32坪）
・建物は築 50年以上・残存価値が限定的
のため、物件価値の大半は土地価値に依存します。
想定査定では、約 900万〜1,000万円台が現実的な中心値です。
🏢 不動産簡易査定レポート（仲介想定）
物件名：ハイランドミオ 鈴蘭台
所在地：兵庫県神戸市北区鈴蘭台北町9-5-1
専有面積：80.0㎡（約24.2坪）
間取り：3LDK
築年：約35年（築1990年代前半）
構造：RC（鉄筋コンクリート）想定
現況：居住中
リフォーム：7年前に約500万円のフルリフォーム済
査定種別：仲介（簡易）
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📊 1) 近隣相場と客観データ
🏙 鈴蘭台北町の中古マンション相場（㎡単価）
鈴蘭台北町の中古マンション平均実勢単価は 約20.5万円/㎡ （約68.0万円/坪）というデータがあります。※近年の平均値（2024年）。
→ 本件は築35年・リフォーム済という状態なので、平均値を基準に築年補正を加味して価格算定します。
🧮 鈴蘭台北町の公示地価ランキング
鈴蘭台北町の公示地価はエリア内でも比較的上位（北区 17位）と評価され、住環境・利便性の高さが裏付けられています。
※公示地価そのもの（㎡あたり価格）は具体地点値が出ていませんが、平均地価評価ランクとして評価の裏付けになります。
🧮 2) 査定根拠・計算式________________________________________
A) 専有単価ベース（㎡単価 × 面積）
基準㎡単価：
築年・リフォーム状況・築年相場を踏まえ、平均値 20.5万円/㎡ をベースに調整。
シナリオ ㎡単価 計算式 想定価格
保守 ¥180,000 80 × 180,000 ¥14,400,000
代表 ¥205,000 80 × 205,000 ¥16,400,000
上振れ ¥230,000 80 × 230,000 ¥18,400,000
※「保守」は築年・駅距離等をやや厳しめ評価
※「上振れ」はリフォーム済・内装良好・高階層等をプラス評価
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📈 3) 想定査定価格（売却想定）
想定評価 価格
保守評価 約 ¥14.4M
代表評価 約 ¥16.4M
上振評価 約 ¥18.4M
📌 代表査定値（中心値）：
➡ 約 ¥16,000,000〜¥17,000,000
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📊 4) 周辺環境の状況
🚆 交通利便
本物件は神戸電鉄「鈴蘭台」・「北鈴蘭台」駅へ徒歩圏の立地（約20分前後）。
駅徒歩距離は北区・鈴蘭台エリアでは平均的な距離であり、駅近物件ほどプレミアは付きにくいものの、生活圏としては十分評価できます。
🛍 日常生活
鈴蘭台・北鈴蘭台周辺にはスーパー、ドラッグストア、医療機関、銀行・郵便局など生活利便施設が多数あり、生活環境は充実しています。
教育施設（小部東小学校・小部中学校区）も生活圏内です。
🏡 住環境
鈴蘭台北町はニュータウン的な住宅地として成熟しており、住環境の良さ評価が根強い地域。
同エリアの中古マンション相場は築古でも一定の底堅さがあり、築30年超でも成約事例があります。
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📉 5) 直近の近隣売却事例（参考）
以下は鈴蘭台北町内または近似エリアの成約・掲載例（㎡単価・価格帯）です。
※同じマンション名ではなく、同エリアの比較可能な販売・成約例
所在地・物件 面積 築年 想定価格
80㎡・4LDK 91.54㎡ 築不明 約 14,800,000 円（掲載）
85㎡・3LDK 85㎡ 1991年 約 9,200,000 円（成約）
75㎡・3LDK 75㎡ 1982年 約 6,300,000 円（成約）
80㎡・4LDK 80㎡ 平成3年 約 12,000,000 円（成約）
📌 築30年超の同エリアのマンション成約は 約 6.3M〜12.0M の値幅があるものの、
築年・駅距離・専有面積の差を考えると 本件（80㎡・リフォーム済） は上位レンジの評価が妥当。
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🐼 6) ぱんだhouseコメント（販売戦略・市場評価）
鈴蘭台北町は中古マンションの取引が比較的活発なエリアで、
専有面積や築年によって価格差は広く出ていますが、近年の平均相場は
約 20.5 万円／㎡ という実勢データが出ています。
本件は築 35 年と築古ではあるものの、約 500 万円のフルリフォーム済であり内装・設備状態が良好である点は査定評価にプラスです。 駅からやや徒歩距離がある点はマイナスですが、生活利便・住環境の良さと合わせて実需層・ファミリー層への訴求材料になります。
🏡 物件概要 項目 内容 種別 一戸建て 所在地 神戸市北区鈴蘭台北町5丁目 建物面積 84㎡（約25.4坪） 土地面積 108㎡（約32.7坪） 間取り 5DK 築年 1973年（昭和48年）｜築52年 現況 居住中 所有者 本人所有 査定方法 簡易査定 査定種別 仲介 1) 近隣相場と根拠 🧱土地の実勢相場（鈴蘭台北町） 鈴蘭台北町の近隣土地相場（公示近似・実勢含む）： 公示地価：鈴蘭台周辺の標準地で坪約 28.0万円／坪（≒ 約 8.5万円／㎡）の地点あり。 実勢取引例：鈴蘭台北町付近では坪 24.0〜30.0万円 が一般的。 → よって、土地の代表的な坪単価は 約 25〜28 万円／坪 と想定して査定します。 🏠戸建て成約感（北区平均） 北区全体の中古一戸建て相場は、築古でも 約 1,900〜2,400万円 中心。 鈴蘭台北町はやや郊外ながら生活利便もあり、実際の成約例では土地・建物が小さめでも 1,000万〜1,700万円台のレンジで動くことが多い傾向です。 2) 査定根拠・計算式（そのまま転用可） A) 土地価値 土地面積：108㎡ → 坪換算：108 ÷ 3.3058 ≒ 約 32.68 坪 坪単価を 3段階（低 / 代表 / 上） で設定： シナリオ 坪単価 計算式 土地価値 保守（低） ¥240,000 32.68 × 240,000 ¥7,843,200 代表 ¥260,000 32.68 × 260,000 ¥8,496,800 上振れ ¥280,000 32.68 × 280,000 ¥9,150,400 代表値：約 ¥8.5M（850万円）前後 B) 建物価値（残存価値） 建築新築換算（木造基準 22万円／㎡）： 84㎡ × ¥220,000/㎡ = ¥18,480,000 築年：1973年（築52年） → 木造の法定耐用年数22年を大きく超過しており、実務上 残存価値はほぼ0〜5% と評価するのが一般的。 想定残存率 建物価値 0% ¥0 5% ¥924,000 8% ¥1,478,400 代表としては 0〜5%（¥0〜¥920,000）程度 ※内装・構造・リフォーム履歴がある場合は別途評価可能。 C) 総合査定額（建物＋土地） シナリオ 土地価値 建物価値 合計査定 保守 ¥7.84M ¥0 ¥7.8M 代表 ¥8.50M ¥0.9M ¥9.4M 上振れ ¥9.15M ¥1.48M ¥10.6M 📌 代表想定査定額： 約 ¥9,000,000〜¥10,000,000（約 900万〜1,000万円） 3) 周辺環境の状況（売却評価ポイント） 📍 交通・アクセス 鈴蘭台北町は郊外住宅地ですが、神戸電鉄「鈴蘭台」駅へバス／徒歩圏でアクセス可能。 市街地からやや離れるものの、日常移動手段が確保されている点は評価。 🛍 生活利便 スーパー・クリニック・金融機関・郵便局などが徒歩〜車圏内。 子育て世代〜シニア層まで居住ニーズが存在。 🏘️ 住宅地性 穏やかな住宅街でファミリーや定住層に人気があり、築古でも土地条件と間取り次第で反響が出やすい。 4) 直近の近隣売却事例（参考） ※以下はポータル／集計ベース（異築年・面積含む）ですが、同エリアの代表的なレンジです： 住所 土地 建物 築年 成約価格 鈴蘭台北町7丁目 約 70坪 約 35坪 H7 約1,890万円（掲載） 鈴蘭台北町3丁目 約 34坪 約 25坪 S61 約1,320万円（掲載） 広陵町6丁目 約 60坪 約 30坪 H5 約1,950万円（掲載） ※面積や築年の差を考えると、本件（小さめ土地・築古）の査定値が掲載価格帯より低めに出るのは妥当です。 5) ぱんだhouseコメント（販売戦略） 鈴蘭台北町は生活利便と静かな住環境が両立する住宅地として 幅広い年代に注目されますが、 ・土地面積がやや小さめ（約 32坪） ・建物は築 50年以上・残存価値が限定的 のため、**物件価値の大半は土地価値に依存**します。 想定査定では、**約 900万〜1,000万円台**が現実的な中心値です。 販売戦略としては： ✔ 価格をややアクセシブル（約 950万円前後）に設定 ✔ 「室内リフォーム可能」「収益・二世帯利用」など用途の広がりを訴求 ✔ 土地・接道状況を明示し、安心感を高める
物件所在地：兵庫県神戸市北区鈴蘭台北町2丁目
物件種別：土地（空地・古家無し想定）
土地面積：148.8㎡（約45.0坪）
現況：空地想定（古家無 / 解体費不要）
査定条件：地価公示価格を参照し近隣売却事例と照合して算出しています。
📊 ① 地価公示価格（基準値）
鈴蘭台北町の公示地価（標準地）は以下の通りです：
📍 2025年 公示地価
約 ¥66,500／㎡（坪単価 約 ¥219,800／坪）
つまり、鈴蘭台北町は神戸市北区内でも比較的地価が高めで、落ち着いた中規模住宅地として価格が形成されています。
📐 ② 土地評価（公示地価ベース）
■計算式
148.8㎡ × 66,500円/㎡ ＝ 約 9,897,000円
👉 公示地価ベース評価：約 ¥9,900,000
注：公示地価は売買実勢価格より保守的に評価される指標ですので、実勢ではこれに若干のプラス調整が入ることがあります。
📈 ③ 市場補正（実勢反映）
公示価格は標準値での評価ですが、実際の売買では以下の要素を加味します：
駅徒歩圏（鈴蘭台駅アクセス圏）
住宅地として成熟・人気あり
北区他エリアと比べても比較的上位位置の地価水準
→ これらを踏まえて 公示値に +5〜10％程度の市場補正 を加えます。
約 9,900,000 × 1.05 ～ 1.10 ≒ 約 10,400,000 ～ 10,900,000円
👉 実勢想定価格：約 ¥10.4M〜¥10.9M
📉 ④ 近隣売却事例（参考）
鈴蘭台北町近隣では以下の土地/戸建ての売出・成約事例がみられます（築年等異なるケースあり）：
🔹 土地 46.5坪（約153.85㎡）
→ 売出価格 ¥580万円（鈴蘭台北町5丁目）
🔹 土地 71.85坪（約237.55㎡）
→ 売出価格 ¥2,480万円（鈴蘭台北町5丁目）
🔹 戸建て取引事例（2022年）
→ 総額 ¥2,900万円・土地約210㎡・建物100㎡
🔸 直近データでは土地単体の取引は少ないものの、坪単価ベースで見ると ¥20〜¥25万円/坪 で取引される例も複数あります。
📌 ⑤ 想定査定価格（仲介想定）
評価項目 想定価格帯
公示地価ベース評価 約 ¥9.9M
実勢補正（＋5〜10％） 約 ¥10.4M〜¥10.9M
推奨売出価格 約 ¥11.0M〜¥12.0M
成約想定価格 約 ¥10.0M〜¥11.0M
👉 代表査定額（中央値）：
➡ **約 ¥10,800,000（約1,080万円）
🏘️ ⑥ 周辺環境の状況
📍 立地・交通
最寄りは 神戸電鉄「鈴蘭台」駅。
駅徒歩圏内の住宅地で、通勤・通学利便性良好。
駅からのアクセス改善により、近年平均駅距離が短くなりつつあるという統計データあり（2024年→2025年：徒歩時間減少）
🛍️ 生活利便
徒歩圏にスーパー・医療機関・学校など生活施設あり。
閑静で成熟した住宅地として人気。
🏠 住宅地評価
鈴蘭台北町は北区内でも比較的価格が高く、高ランク平均地価ゾーンとして位置づけられるエリアです。
🐼 ぱんだhouseコメント
本件は鈴蘭台北町という住宅地の中でも**標準より上位の地価水準**にあり、
公示地価は令和7年でも **約 66,500 円/㎡（約 21.98 万円/坪）** と、北区平均を上回る評価になっています。
148.8㎡（約45.0坪）の土地という条件は、都市部よりはゆとりがありつつ
生活利便性を損なわない範囲。
実際の売買事例でも、坪単価が**約 20 万円台後半〜**の値が付くケースが一定あります。
地価公示ベースに市場補正を加味すると、**約 1,080 万円前後**の評価が妥当です。
■① 対象物件
所在：兵庫県神戸市北区鈴蘭台北町1丁目
物件種別：一戸建て
建物面積：140㎡（約42.3坪）
土地面積：110㎡（約33.3坪）
間取り：5LDK
築年：1965年（昭和40年）築61年
接道条件：前面公道 約6m
接面：約10m
■② 地価公示価格（査定根拠）
鈴蘭台北町周辺の2025年公示地価👇
約 66,500円／㎡
坪単価換算
👉 約 21.9万円／坪
北区内では👇
✔ 鈴蘭台駅圏
✔ 北鈴蘭台近接
✔ 神鉄沿線住宅地
として比較的安定した価格帯です。
■③ この物件の重要ポイント
前回と決定的に違うのが👇
「前面道路6m」
これはかなり大きいです。
前回の2m道路案件では👇
❌ 再建築リスク
❌ 車両制限
❌ 融資減額
がありました。
しかし今回👇
✔ 6m公道
✔ 接面10m
✔ 整形地想定
なので👇
👉 「普通に住宅流通できる物件」
へ一気に変わります。
■④ 土地価格算定
▼計算式
土地価格 ＝ 坪単価 × 坪数
▼実勢単価
鈴蘭台北町1丁目実勢👇
👉 坪22万〜30万円／坪
▼算定
33.3坪 × 22万円 ＝ 約733万円
33.3坪 × 30万円 ＝ 約999万円
👉 土地評価：730万〜1,000万円
■⑤ 個別補正（超重要）
▼プラス要因
① 前面6m公道
これは北区でかなり強い👇
✔ 駐車しやすい
✔ 建替しやすい
✔ 融資通りやすい
👉 ＋100万〜250万円
② 接面10m
33坪土地としては良好。
③ 鈴蘭台駅圏
神鉄沿線では安定需要あり。
▼マイナス要因
① 築61年
建物価値はほぼ残りません。
② 土地33坪
最近の実需ではやや小ぶり。
■⑥ 建物評価
築61年なので👇
通常査定では
👉 0〜100万円
ただし👇
✔ 140㎡大型
✔ 5LDK
✔ リフォームベース
として一定需要あり。
👉 建物評価：0〜150万円
■⑦ 総合査定
▼合算
土地730万 + 建物0万
土地1,000万 + 建物150万
👉 査定価格：730万〜1,150万円
■⑧ 直近近隣売却事例（傾向）
鈴蘭台北町・鈴蘭台西町周辺👇
▼築古戸建
30〜40坪
→ 700万〜1,500万円帯
▼更地系
30坪前後
→ 900万〜1,700万円帯
▼接道良好案件
比較的成約早い
👉 北区では👇
「道路条件」でかなり価格差が出ます。
■⑨ 周辺環境評価
▼強み
✔ 神鉄利用可
✔ 生活施設あり
✔ 公道6m
✔ 車利用しやすい
✔ 閑静住宅街
▼弱み
✔ 築古
✔ 坂エリア可能性
✔ 若年層人口減少
👉 総評👇
👉 「北区では比較的素直に売れる部類」
■⑩ ぱんだはうすコメント（核心）
この物件、前回条件と全く別物です👇
前回👇
❌ 2m道路
→ “クセ物”
今回👇
⭕ 6m公道
→ “普通に住宅流通可能”
つまり👇
👉 「道路条件だけで数百万円変わる典型例」
です。
さらに👇
✔ 接面10m
✔ 140㎡大型5LDK
なので👇
👉 ファミリー需要も十分あります。
