🏡 神戸市北区鈴蘭台北町｜自然と利便が調和する住宅地 ～街を知り尽くした「ぱんだhouse」が不動産売却を丁寧にサポート～

 

【エリア概要】 神戸市北区鈴蘭台北町（すずらんだいきたまち）は、 神鉄有馬線「鈴蘭台駅」を中心に発展した北神戸エリア屈指の住宅街です。 駅北側の丘陵地に広がる落ち着いた街並みは、静かな住環境と都市へのアクセスの良さが魅力。 教育施設・商業施設・公共サービスが徒歩圏内に充実しており、 子育て世帯からシニア層まで幅広く支持される街として人気を集めています。 【交通アクセスと生活利便性】 神鉄有馬線「鈴蘭台駅」より三宮まで約30分 「谷上駅」で神戸市営地下鉄北神線に乗り換えれば新神戸・三宮へ直通 駅前再開発により新しい商業施設や公共施設が整い、日々の暮らしがより便利に 周辺道路は整備が進み、神戸市中心部や三田方面への車移動も快適。 通勤・通学・買い物・医療のすべてがバランスよく揃ったエリアです。

 

【周辺環境とおすすめスポット】 🏪 商業施設・生活施設 「ビエラ鈴蘭台」「コープ鈴蘭台東」「トーホーストア鈴蘭台店」など、買い物に困らない充実の商業エリア 「神戸市北区役所」「鈴蘭台郵便局」「北図書館」など行政機関が徒歩圏 駅周辺の再開発により、利便性と快適性が年々向上中 🏫 教育・医療施設 鈴蘭台小学校・鈴蘭台中学校の学区に属し、通学環境が整ったエリア 「北区民センター」では文化・教育イベントが多数開催 「済生会兵庫県病院」「神戸アドベンチスト病院」など医療機関も近く、安心の医療体制 🌳 自然・公園・レジャー 「鈴蘭公園」「星和台公園」「君影山緑地」など、緑に包まれた自然スポットが多数 「再度公園」「森林植物園」も車で15分圏内で、休日の散歩やレジャーに最適 春には桜、秋には紅葉と、四季を感じる街並みが魅力です 【地域の資産価値と不動産動向】 鈴蘭台北町は、駅近・整備済み住宅地・緑豊かな高台という3拍子が揃った安定エリア。 再開発による地価の上昇や、中古住宅・マンションの需要増も見られます。 特に、近年は「鈴蘭台駅周辺の利便性向上」により、 築年数の経過した住宅でもリフォーム提案型売却で高値成約の実績が増加中です。 土地面積にゆとりのある物件が多く、資産価値の維持がしやすい地域として 不動産市場での評価も高まっています。

 

【ぱんだhouseのコメント🐼】 鈴蘭台北町は、ぱんだhouseの本拠地エリアとして、 日々の生活動線・地元需要・購入層の特徴を熟知しています。 「駅近で便利だけど静かに暮らせる」——それが鈴蘭台北町の最大の魅力。 当社では、建物構造別の建築単価（木造22万円／㎡、RC31万円／㎡、SRC33万円／㎡）を基に、 根拠ある査定を実施しています。 また、近年の成約事例・リフォーム費用・需要動向を分析した上で、 売主さまの希望を最大限反映した最適な売却プランをご提案。 「相場より高く売りたい」「できるだけ早く売却したい」など、 どのようなニーズにも地域密着のぱんだhouseが丁寧に対応いたします。

 

① 建物の新築時評価額

木造建築の単価はユーザー指定の 22万円／㎡ を適用します。

新築時建物価格=200㎡×22万円=4,400万円
② 減価償却による建物価値（資産価値）

木造住宅の法定耐用年数は22年です。
築25年なので、耐用年数を超過しており、残存価値は10％程度（実勢市場補正）で算出します。

建物現在価値=4,400万円×0.10=440万円
③ 土地の評価額（実勢相場）

神戸市北区鈴蘭台北町の住宅地坪単価（2025年現在）：

平均相場：22〜27万円／坪

駅距離・接道条件が良好なため、中央値の 25万円／坪 を採用。

土地価格=100坪×25万円=2,500万円
④ 総合評価額（机上査定）

総額=土地価格2,500万円+建物価値440万円=2,940万円

 

物件概要 物件種別：一戸建 所在地：兵庫県神戸市北区鈴蘭台北町6丁目 建物面積：100.0㎡（約30.2坪） 土地面積：130.0㎡（約39.3坪） 間取り：4LK / 4LDK 築年：1995年（平成7年・築30年） 現況：居住中 所有者：家族・親族所有 1) 近隣相場の整理（戸建て・土地・地価） 土地・地価の根拠 鈴蘭台北町の土地相場（平均取引）は 約28.0万円/坪（8.5万円/㎡）。 公示地価で鈴蘭台駅周辺は 約8.47万円/㎡ → 坪約28.0万円/坪 の地点が平均として出ています。 このエリアは直近で地価が上昇しており、土地部分の価値が底堅いと言えます。 中古戸建ての近隣実勢感 直近の流通情報（中古戸建て） 約34坪 / 4LDK / 車2台可 / 1992年築 → 約 1,890万円 の掲載あり（鈴蘭台北町7丁目）。 さらに似た築年・広さ帯の出物が北区内で 1,500万〜2,300万円台 で複数確認できます（ネット掲示・SUUMO）にて価格差あり。 一戸建ての近隣で「1,500万台〜2,000万円前後」の価格帯は実際の出物として存在しています。 2) 査定計算（明確な計算式） A. 土地価値 土地面積：130.0㎡ ≒ 130 ÷ 3.305785 ≒ 39.35 坪 土地価値（坪単価シナリオ） シナリオ 坪単価 土地価値 低め ¥25万円 39.35 × 250,000 ≒ ¥9,837,500 中間 ¥28万円 39.35 × 280,000 ≒ ¥11,018,000 上振れ ¥32万円 39.35 × 320,000 ≒ ¥12,592,000 ※坪単価は「直近地価公示＋取引相場の中央値」を基準に設定しています。 B. 建物価値（残存価値） 建築単価（参考）：¥220,000／㎡ と仮定 新築建物価値 ＝ 100.0 × 220,000 = ¥22,000,000 築年30年の残存率を次のように置きます： 残存率 建物価値目安 10％ 約 ¥2,200,000 15％ 約 ¥3,300,000 20％ 約 ¥4,400,000 ※同年代中古戸建ては築年相応の減価を大きめに見ています。 C. 総合査定（建物＋土地） ▼ 価格帯（例） シナリオ 土地価値 建物価値 合計想定 保守 9.84M 2.20M ≈ 12.04M 代表 11.02M 3.30M ≈ 14.32M 上振れ 12.59M 4.40M ≈ 16.99M 代表値として 約 14.0〜15.0万円前後 が実勢感ある価格帯です。 3) 周辺環境と市場評価 ◆ 生活利便 最寄駅：鈴蘭台駅（神戸電鉄有馬線／粟生線）徒歩圏 エリア内では駅アクセスが一定評価。 周辺は閑静な住宅街で、ファミリー層需要が比較的高い地域。 ◆ 地価・資産性 鈴蘭台北町の地価平均は近年上昇傾向（2023→2024年で大幅アップ）。 公示地価ベースでも駅周辺は坪約25〜28万円前後の地点あり、土地評価の下支えがある。 土地価格相場が分かる土地代データ ◆ 取引実勢 近隣で「築30〜35年・土地40〜60坪・建物30坪前後」の中古戸建ては 1,500万円〜2,000万円付近で成約例や掲載例あり。 4) 直近の近隣売却事例（比較） 以下は実際の出物・掲載例（成約ではない場合も含む）ですが、地域傾向の参考になります。 ■ 近隣の中古戸建て（SUUMO 等掲載） 鈴蘭台北町7丁目：土地約57坪・建物約55坪・4LDK → 約1,890万円（掲載）。 別の北町・坪約105㎡級物件：土地約34坪・建物約30坪・4LDK（2012年築） → 約2,780万円（掲載）。 エリア全体の「1,500〜2,500万円帯」の出物が確認され、築年差・設備差で価格に幅がある。 ※築古物件（築40年以上・修繕要）では 700万円台などもあり、同一町名でも価格差が大きい点に注意が必要です。 5) ぱんだhouseコメント（販売戦略） この物件は、駅徒歩圏の閑静住宅地で敷地・面積バランスが良い一方、築年30年という点が査定の最大の分岐点になります。 土地価値 × 建物残存価値両面で評価する必要があります. 強み 土地約39坪のまとまった敷地 鈴蘭台駅 利便性あり 間取り 4LDK でファミリー層への訴求力あり 注意点 築30年で設備・外装の差が価格に出やすい 同じ北区でも新築・築浅品との比較で割安感が必要 価格設定を高くしすぎると反響が鈍化