🏡 神戸市北区北五葉｜自然と利便が調和する落ち着いた住宅地 ～地域密着のぱんだhouseが高価査定・早期売却をサポート～
【エリア概要】 神戸市北区北五葉は、閑静な住宅街と自然環境に恵まれた高台エリア。 駅からやや距離はありますが、車通勤やバス利用で三宮方面へのアクセスも便利です。 区画整理された住宅街が広がり、ファミリー層に人気の安定した住宅地として知られています。 周辺は緑豊かで、散歩やジョギングに適した公園や遊歩道が点在。 高台からの眺望も楽しめる物件が多く、生活の質と資産価値が両立するエリアです。
【交通アクセスと生活利便性】 神戸市営バス・神姫バス利用で「北五葉」バス停から主要駅へアクセス可能 車利用の場合、県道・有馬街道経由で三宮や北神区方面へスムーズ 徒歩圏内・車圏内に「コープミニ北五葉」「ローソン北五葉店」「ドラッグストア」など日常施設が揃う 医療機関や郵便局も近く、安心・便利な暮らしを提供する住宅地です。
【周辺環境とおすすめスポット】 🌳 自然・公園 「北五葉公園」や「神戸森林公園」など、緑に囲まれたスポットが充実 散歩やジョギング、ペットとのお出かけに最適 高台ならではの眺望ポイントもあり、休日にリラックスできる自然環境 🏫 教育・医療 学区：神戸市立北五葉小学校・北神中学校 「北神戸医療センター」「神戸アドベンチスト病院」へのアクセスも良好 子育て世帯にも安心の教育・医療環境 🛍️ 商業・生活施設 コープやコンビニ、ドラッグストアが徒歩圏または車で数分 車で10分圏内に「ビエラ鈴蘭台」や「ダイエー北町店」もあり、買い物・週末の外食も便利 【不動産市場と資産価値】 北五葉は、静かな住宅街×自然環境×生活利便のバランスが取れたエリア。 ファミリー層や定住志向の高い世帯に人気で、中古住宅の需要も安定しています。 築年数や建物状態を考慮したリフォーム提案型の販売戦略で、高値売却が狙いやすい地域です。
【ぱんだhouseのコメント🐼】 ぱんだhouseは、神戸北区の住宅地を熟知した地域密着型専門店。 北五葉の特性を踏まえ、「高価査定」「最適な売却戦略」を提供します。 「自然が豊かで閑静」「通勤・通学のアクセスも良好」 そんな東大池の魅力を買い手に伝え、早期成約・高値売却を実現します。 建物構造ごとの単価（木造22万円／㎡、RC31万円／㎡、SRC33万円／㎡）に基づいた、 根拠ある査定と安心の売却サポートをお約束します。
① 土地の評価
この地域（北五葉5丁目）は、西鈴蘭台・北五葉エリアの実勢価格として
坪単価 30〜35万円／坪 が一般的です。
今回は中間値の 32万円／坪 を採用します。
土地価格＝39.3坪×32万円＝約1,257万円
② 建物の評価（減価償却考慮）
構造：木造
建築単価：22万円／㎡
延床面積：110㎡
→ 新築時の建物価格
22万円×110㎡＝2,420万円
木造の法定耐用年数は22年。築13年なので、残価率を次の式で求めます：
残価率＝1−13年/22年＝0.409（約41％）
現在価値＝2,420万円×0.41＝約992万円
③ 総額（建物＋土地）
1,257万円（土地）＋992万円（建物）＝2,249万円
所在地：兵庫県神戸市北区北五葉4丁目
土地：160㎡（約48.4坪）
建物：100㎡
間取り：3LDK
築年：1972年（築54年）
現況：居住中
査定種別：仲介
① 地価公示価格
対象エリア
神戸市北区北五葉
2025年公示地価
約72,500円／㎡（坪約23.9万円）
また実際の取引相場は
約11万円／㎡（坪約36万円）前後
👉北区の中でも
人気住宅地で“実勢が公示より高い”エリア
② 土地価格算出
土地面積
160㎡
公示ベース
160㎡ × 72,500円
＝11,600,000円
実勢補正（×1.4）
※北五葉は実取引が強い
1,160万円 × 1.4
＝1,624万円
👉 土地評価額：約1,600万円
③ 建物評価
木造単価（ぱんだ基準）
22万円／㎡
100㎡ × 220,000円
＝2,200万円
築54年
👉 残存価値ほぼ0（解体前提）
建物評価：0円
※むしろ
解体費▲100〜150万円想定
④ 積算価格
土地：1,600万円
建物：0円
👉 積算：1,600万円
⑤ 市場補正（超重要）
北五葉は
・西鈴蘭台駅圏
・区画整然
・人気住宅地
👉北区の中でも
売れるエリア
そのため
土地評価＝ほぼ市場価格
⑥ 査定価格（仲介）
■売出価格
1,780万円〜1,980万円
■想定成約価格
1,600万円〜1,800万円
⑦ 直近の近隣売却事例
■神戸市北区北五葉
土地150〜200㎡
👉 1,500万〜2,000万円
■神戸市北区南五葉
土地160㎡
👉 約1,700万円前後
■神戸市北区鈴蘭台西町
土地150㎡
👉 約1,400万〜1,800万円
⑧ 周辺環境
最寄駅
西鈴蘭台駅
・徒歩圏
・三宮アクセス可
生活環境
・関西スーパー レ・アール店
・神戸市立北五葉小学校
・北五葉中学校
👉 北区でも
生活利便性が高い住宅地
