🏡 神戸市北区西大池｜緑と利便が共存する落ち着いた住宅街 ～地域を知り尽くしたぱんだhouseが、高価査定とスピード売却を実現～
【エリア概要】 神戸市北区西大池は、神鉄有馬線「大池駅」から徒歩圏内に位置する静かな住宅地。 六甲山系の自然に囲まれながらも、駅まで平坦でアクセスが良く、 「穏やかな暮らし」と「通勤の便利さ」を両立できる人気エリアです。 区画整理が進んだ住宅街が多く、閑静で落ち着いた街並み。 一戸建てが中心のエリアですが、近年はリフォーム済中古住宅や建て替え用地の需要も上昇中。 神戸市北区の中でも安定した資産価値を保つ地域として注目されています。
【交通アクセスと生活利便性】 神鉄有馬線「大池駅」 徒歩圏内 └「谷上駅」経由で新神戸・三宮方面へ約25〜30分 「大池見山台」や「西大池」バス停からのバス路線も充実 三宮・新神戸方面へ車通勤の場合も、有馬街道経由でスムーズアクセス 生活圏には、 「コープミニ大池」「マックスバリュ北神星和台店」などの日常店舗が揃い、 徒歩や自転車で毎日の買い物に困らない利便性を備えています。 また、駅周辺にはクリニックや薬局、郵便局もあり、 生活の安心感と利便性がバランス良く整った地域です。
【周辺環境とおすすめスポット】 🌳 自然と公園 「大池見山公園」や「大池緑地」など、自然を身近に感じるスポットが点在。 周辺はウォーキングコースや犬の散歩コースとしても人気。 「神戸市立森林植物園」や「再度山ドライブウェイ」へのアクセスも良好で、 休日の癒し時間を楽しめるロケーションです。 🏫 教育・医療 学区：神戸市立大池小学校・大池中学校 近隣に「済生会兵庫県病院」や「神戸アドベンチスト病院」があり、 医療環境が整った安心の子育てエリア。 🛍️ 商業施設・生活施設 「コープミニ大池」や「ローソン神戸大池見山台店」など日常の買い物スポットが充実 車で10分圏内に「ビエラ鈴蘭台」や「ダイエー神戸北町店」もあり、 週末のまとめ買いや外食にも便利な生活圏 【不動産市場と資産価値】 西大池は、自然に囲まれた静かな環境と利便性を併せ持つバランスの良い住宅地。 駅徒歩圏でありながら、緑豊かな街並みが広がるため、 「ゆとりのある住まいを求めるファミリー層」や「定住志向の高い世帯」に人気があります。 近年は中古住宅の再生・リフォーム需要が増加しており、 既存住宅でも内装リフォーム提案を組み合わせた販売戦略で高値成約が狙えます。
【ぱんだhouseのコメント🐼】 ぱんだhouseでは、神戸北エリアの住宅地を熟知した地元専門店として、 西大池の特性に合わせた「高値査定」と「売り方の最適化」を行っています。 「静かな住宅街に住みたい」「通勤しやすい環境で子育てしたい」 そんな買い手層に的確にアプローチし、 早期成約・高価売却を実現するのがぱんだhouseの強みです。 木造建築22万円／㎡、RC建築31万円／㎡、SRC建築33万円という 明確な建築単価基準をもとに、根拠のある査定を実施。 地域相場・地勢・再建築条件などを踏まえた安心の価格提示をお約束します。 「神戸市北区西大池での不動産売却」は、 地域の声を知るぱんだhouseにぜひお任せください。
■ 物件概要 物件種別：分譲マンション 所在地：兵庫県神戸市北区西大池２丁目12-1 マンション名：コスモ神戸六甲ヶ丘 専有面積：61.0㎡（約18.5坪） 間取り：3LDK 築年：1989年（昭和64年／令和7年で築36年）
■ 査定根拠と計算式 ① 建築単価（RC造／木造以外想定）＝ 31万円／㎡（当社基準） → 新築時建物価格＝ 61.0㎡ × 31万円／㎡ ＝ 約1,891万円 ② 耐用年数（RC造想定）＝ 47年。築36年 → 残存率 ≒ 1 − (36÷47) = 0.23（23％） → 建物評価額 ≒ 1,891万円 × 0.23 ≒ 約435万円 ③ 土地・敷地権持分価値＝ 専有18.5坪 × 坪単価約30万円（近隣マンション取引実勢）＝ 約555万円 ④ 総合査定概算＝ 建物435万円＋土地持分555万円＝ 約990万円 ⑤ 市場補正を加味し、実勢価格レンジとして 概ね900万円～1,100万円 前後と想定。
■ コメント 築36年という築年数から建物本体の価値は限定的ですが、マンション立地・専有面積・交通利便性を加味すると、土地持分価値が価格の主軸となります。管理状況・階数・眺望・リフォーム履歴が価格に大きく影響するため、下取り～再販を念頭に置く場合はこれらの条件チェックが重要です。
🏡 不動産査定レポート（試算） ■ 1. 物件概要 所在地：兵庫県神戸市北区西大池2丁目 物件種別：一戸建て 建物面積：103.0㎡（約31.2坪） 土地面積：120.0㎡（約36.3坪） 間取り：4LK / 4LDK 築年数：2025年（令和7年築｜築0年・新築） ■ 2. 査定根拠と計算式 ◎ 建物評価 基準建築単価（木造）：22万円／㎡（ぱんだhouse基準） 新築のため減価なし（100%評価） 建物価値 = 103㎡ × 220,000円 = 22,660,000円（約2,266万円） ◎ 土地評価 西大池は神戸市北区の中でも 大池駅徒歩圏 閑静住宅地 近年は再開発の恩恵を受け地価が安定して上昇傾向 そのため土地単価は 坪45万円前後 が近隣相場として妥当。 土地価値 = 36.3坪 × 450,000円 = 16,335,000円（約1,633万円） ◎ 総合査定額 建物価値 + 土地価値 = 22,660,000円 + 16,335,000円 = 38,995,000円（約3,900万円） 👉 試算査定額： 約3,900万円 ■ 3. 近隣相場の状況 ● 新築戸建の相場 神戸市北区（大池駅周辺）の新築戸建相場は 3,600万円〜4,300万円帯が中心。 上物の仕様（設備・断熱性能・駐車スペース）により上下しますが、 今回の建物面積103㎡はこのエリアでは標準よりやや広めで人気帯。 ● 土地相場の根拠 神戸市北区の大池・西大池は坪40〜48万円が中心 駅徒歩圏ではさらに高め 整形地120㎡は流通価値も高い ■ 4. 周辺環境の状況 ◎ 交通アクセス 大池駅まで徒歩圏（神戸電鉄有馬線） 三宮方面へのアクセスも良好 ◎ 商業施設 スーパーマーケット コンビニ ドラッグストア 飲食店 生活に必要な施設が揃ったエリア。 ◎ 教育環境 小学校・中学校が近く、落ち着いた住宅街で治安良好 子育て世帯に人気の地域 ◎ 自然・住環境 緑が多く静かで過ごしやすい 坂はあるが、住宅地としては安定した人気 ■ 5. ぱんだhouseコメント 🐼 「西大池2丁目は、神戸市北区の中でも“駅近×静かな住環境”が両立した、非常に人気の高いエリアです。土地の広さもしっかり36坪あるため、駐車スペースや庭も確保しやすい魅力的な物件。新築で103㎡の4LDKはニーズが高く、ファミリー層の支持が非常に強いタイプです。 今回の査定は建物の基準単価と近隣の土地相場から算出しており、相場に照らしても約3,900万円は十分妥当な価格帯となります。売り出し方によっては4,000万円台前半も狙えるエリアです！」
