🏡 神戸市北区小倉台で不動産売却をお考えの方へ ― 静けさと利便性を両立した住宅街、小倉台で「価値を最大化する売却」を ―

【小倉台エリアの特徴と売却チャンス】 神戸市北区小倉台は、緑豊かで落ち着いた住環境が魅力の住宅エリアです。 六甲山系の自然を身近に感じつつ、交通アクセスや生活利便性も良好。 神戸電鉄「谷上駅」や「花山駅」に近く、三宮・新神戸方面への通勤にも便利です。 区画の整った街並みと閑静な住宅地としての人気から、 ファミリー層やリタイア世帯の住み替えニーズが安定しており、 中古住宅・土地ともに堅調な売却相場を維持しています。 近年では「リフォームして住みたい」「土地を活かして新築したい」という需要も多く、 築年数が経過した物件でも十分に需要がある地域です。

 

🐼 ぱんだhouseからのコメント 小倉台は、落ち着いた街並みと利便性を両立した“北区らしい住宅街”。 特に「谷上」駅や「花山」駅に近い立地の物件は、 中古再販業者や子育て世帯からの問い合わせが多い人気エリアです。 ぱんだhouseでは、 小倉台エリアの過去成約データと近隣相場分析 建物状態や立地ポテンシャルを考慮した“根拠ある高値査定” 相続・住み替え・空家整理などオーダーメイド型の売却戦略 を通じて、売主様の「一番良い形で売る」を実現しています。

 

🌳 小倉台の住環境ポイント 【交通】神戸電鉄「谷上駅」「花山駅」利用で三宮方面へのアクセス良好 【教育】小倉台小学校・桜の宮中学校区。落ち着いた教育環境が人気 【買物】コープ花山台・トーホーストア・北鈴蘭台エリアへのアクセスも便利 【医療】地域クリニックが充実 【自然】花山台公園・再度山など自然に囲まれた穏やかな暮らし

 

① 土地価格の算定
小倉台４丁目の実勢土地相場：
坪単価 28〜33万円／坪（2025年時点、神鉄沿線・北区住宅地平均値）

👉 中間値の 30万円／坪 を採用します。
土地価格=43.6坪×30万円=1,308万円

② 建物価格の算定（減価償却考慮）

構造：木造（耐用年数22年）
建築単価：22万円／㎡（ユーザー指定基準）
新築時建築価格=105㎡×22万円=2,310万円

減価償却（築35年／耐用年数22年）：
経過率=35/22=1.59→建物価値ほぼ償却済み
ただし、実勢評価では 築30年以上でも10％程度の残存価値 をみます。
建物評価=2,310万円×0.10=231万円


③ 総額（建物＋土地）

総額=1,308万円+231万円=1,539万円
💴 想定査定価格（実勢ベース）
👉 約1,500万円前後（1,450〜1,600万円帯）


小倉台４丁目は比較的敷地が整形で、建物付きでも土地評価中心の査定。
築35年のため、建物は老朽化が進み、評価の大部分は土地。
立地・道路付け・日照条件によっては 最大1,700万円程度 の成約もあり。
リフォーム済（外壁・水回り総入替）の場合は +300〜500万円上乗せ可。

不動産査定レポート（試算） 1. 物件概要 物件種別：一戸建て 所在地：兵庫県神戸市北区小倉台6 建物面積：80㎡（約24.2坪） 土地面積：60㎡（約18.2坪） 間取り：3LDK 築年数：1989年（平成元年築、築36年） 2. 査定根拠と計算式 建物価値 基準建築単価：22万円／㎡（木造基準） 法定耐用年数22年に対し築36年なので減価率はほぼ100%（残存価値約10%以下と評価） 建物価値 = 80㎡ × 220,000円 × 0.10（残存率10%） = 約1,760,000円（約176万円） ただし築古のため実質的にほぼ0円として査定する場合も多い 土地価値 小倉台の土地単価は坪40万円前後を想定（周辺取引や公示地価から推定） 土地価値 = 18.2坪 × 400,000円 = 約7,280,000円（約728万円） 総合査定額（建物＋土地） = 建物価値 + 土地価値 = 約1,760,000円 + 約7,280,000円 = 約9,040,000円（約904万円） 3. 周辺環境の状況 交通アクセス：神戸電鉄北鈴蘭台駅からバスまたは車でのアクセスが中心。駅まではやや距離があるため、自家用車の利用が主流。 買い物施設：近隣にスーパーやドラッグストアがあるが、徒歩圏内には限りがあり車での移動が多いエリア。 教育環境：小学校・中学校が近く、ファミリー層に適した住宅街。 住環境・治安：閑静な住宅街で治安は良好。緑豊かで落ち着いた環境が魅力。 築年数の影響：築36年の建物は老朽化が進んでおり、リフォームや建替えの検討が必要な場合も多い。 4. ぱんだhouseコメント 「小倉台6丁目の3LDK一戸建ては、築年数が古く建物価値は低く見積もられていますが、土地の広さと落ち着いた環境が大きな資産価値となっています。駅からやや距離があるため利便性は車中心ですが、閑静な住宅街として子育て世代には根強い人気があります。今後は建物のリフォームや建替えも視野に入れた購入検討が現実的です。査定額は約900万円前後ですが、相場や状態に応じて調整が必要です。」

 

 

神戸市北区小倉台6　建物120.0㎡ / 土地190.0㎡ / 5LDK / 築1998年 / フルリフォーム（約¥500万・2年前）

結論（先出し）

試算（代表レンジ）：約 ¥13.0M 〜 ¥19.7M（約1,300万〜1,970万円）

保守的（低）：約 ¥13,0百万円（約1,300万円）

代表（中間）：約 ¥16.0百万円（約1,600万円） ← 当レポートの代表値

楽観（高）： 約 ¥19.7百万円（約1,970万円）

下の「計算式」で桁ごとに計算を示しています（電卓式の手順で算出）。重要な相場根拠は本文内に引用しました。

1) 近隣相場の要点（根拠）

公示地価（小倉台・2025年）の平均は 約 20.9万円／坪（＝約6.3万円／㎡） と報告されています（最新公示地価ベース）。これが「更地としての基準地価」の目安です。

ポータル掲載・実務上の中古戸建て掲載を見ると、小倉台エリアの戸建て売出しは 約¥2,080千〜¥2,898千 といった掲載例があり（面積・築年差あり）、市場実勢の目安になります。

ダイヤモンド不動産系の集計でも「小倉台の中古戸建中央値」など地域の中位値が示されており、過去比較で値動きがあります。

まとめ：土地単価は公示20.9万/坪が確度高めの下限目安、流通上は条件により上下するため複数シナリオで算出しました。

2) 計算式（桁ごとに計算して提示 — 重要！）

前提（本試算で使う数値）

建築基準単価（ぱんだhouse基準）：¥220,000／㎡（木造新築相当）

建物面積：120.0㎡

土地面積：190.0㎡ → 坪換算（1坪 = 3.305785㎡）＝

190.0 ÷ 3.305785 ＝ 約 57.49坪（四捨五入して57.5坪で以降計算）

築年：1998年（築約27年） → 法定耐用年数22年を超過。ただし2年前に約¥500万のフルリフォーム実施。

建物新築換算：建物面積 × 建築単価 = 120.0 × 220,000

ステップA — 建物：新築換算と残存率の算出

新築換算（桁ごと計算）

120.0 × 220,000 = (120 × 220,000)

120 × 220,000 = 26,400,000 円 ＝ ¥26,400,000（建物の新築換算額）

残存率の判断（築27年・耐用年数超過だが大規模リフォーム実施）

保守：残存率 = 10% → 建物価値 = 26,400,000 × 0.10 = ¥2,640,000

代表：残存率 = 15% → 建物価値 = 26,400,000 × 0.15 = ¥3,960,000

楽観：残存率 = 20% → 建物価値 = 26,400,000 × 0.20 = ¥5,280,000

備考：リフォーム費用約¥500万は市場評価で「全部がそのまま上乗せ」されるわけではありませんが、残存率を上げる根拠になります（築古でも使用感減少）。

ステップB — 土地：坪単価シナリオ（桁ごと計算）

土地面積 = 57.49坪（以下57.5坪で計算）

根拠として公示（約20.9万/坪）を基に、実務でよく使う低〜中〜高の坪単価を設定：

低（慎重）：¥180,000／坪（公示よりやや低め・条件不利想定）

中（代表）：¥209,000／坪（公示値に近い＝20.9万/坪を採用）

高（良好）：¥250,000／坪（条件良・駅近・整形地の上振れ想定）

計算（桁ごと）

低：57.5 × 180,000 = (57.5 × 100,000) + (57.5 × 80,000) = 5,750,000 + 4,600,000 = ¥10,350,000

中：57.5 × 209,000 = 57.5 × (200,000 + 9,000) = (11,500,000) + (517,500) = ¥12,017,500

（または 57.5 × 209,000 = 209,000 × 57.5 = 12,017,500）

高：57.5 × 250,000 = 57.5 × 250,000 = (50 × 250,000) + (7.5 × 250,000) = 12,500,000 + 1,875,000 = ¥14,375,000

ステップC — 合計（建物＋土地）＝ 査定額（桁ごとで示す）
保守的ケース（低地価＋建物残存10%）

土地：¥10,350,000

建物：¥2,640,000

合計 = 10,350,000 + 2,640,000 = ¥12,990,000 → 約 ¥13.0M（＝1,300万円）

代表ケース（公示相場＋建物残存15%） ← 当レポートの代表値

土地：¥12,017,500

建物：¥3,960,000

合計 = 12,017,500 + 3,960,000 = ¥15,977,500 → 約 ¥15.98M（＝1,598万円） → 四捨五入して 約 ¥16.0M（＝1,600万円）

楽観ケース（高地価＋建物残存20%）

土地：¥14,375,000

建物：¥5,280,000

合計 = 14,375,000 + 5,280,000 = ¥19,655,000 → 約 ¥19.66M（＝1,966万円） → 四捨五入して 約 ¥19.7M（＝1,970万円）

3) 直近の近隣売却／掲載事例（参考）

SUUMO等の掲載で小倉台1丁目〜3丁目の中古戸建て掲載に¥2,080千〜¥2,898千などの例が見られ、同エリアの実勢レンジ感の参考になります（築年・面積で差異あり）。

小倉台の公示地価（坪約20.9万円）は近年上昇傾向（前年比+3〜4%）で、地価下落リスクは限定的というデータもあります。

不動産仲介サイトの売却事例統計では、小倉台の中古戸建て成約例が2,700万前後などのデータも報告されており、個別条件で今回代表値（約1,600万）が下回る場合も上回る場合もあります（条件差が大きいため）。

注：上記は「掲載／集計データ」が主体です。成約（実際の取引）を正確に把握するには国交省の成約データ照会が有効です。

4) 周辺環境の状況（簡潔）

交通：谷上方面や北区の幹線に出るバス路線の有無・駅距離で利便性評価が分かれます。駅徒歩が短ければ需要は高いです。

生活利便：スーパー・医療・学校は北区内に点在しており、ファミリー向けの住環境。

地価動向：小倉台の公示地価は直近で上昇しており（+3〜4%/年）、地価の基礎は安定しています。

5) ぱんだhouseコメント（売主向けアドバイス）🐼

「小倉台6丁目の物件は土地57.5坪＋5LDK＋フルリフォーム実績（約¥500万・2年前）という組合せが強みです。築1998年のため建物単体の簿価は下がりますが、リフォームで内外装が良好であれば買主の評価は大きく上がります。今回の代表査定は約¥1,600万円ですが、内覧時に“リフォーム施工証明／領収書＋室内の鮮度”を提示すれば約¥1,900万〜2,000万近くまで反応する可能性があります（物件の向き・日当たり・駐車台数・接道幅が良ければ上振れ）。」