🌸【神戸電鉄 鈴蘭台駅周辺】エリア紹介・特徴・おすすめスポット
神戸市北区の中心拠点として発展を続ける「神戸電鉄 鈴蘭台駅」。 再開発によって駅前が大きく生まれ変わり、商業・行政・住宅が融合した住みやすい街として注目を集めています。 神戸市北区の行政中枢エリアでありながら、自然豊かで落ち着いた住環境も兼ね備えています。
🏙【鈴蘭台駅周辺の特徴】 鈴蘭台駅は、神戸電鉄有馬線・粟生線・北神線が交わる交通の要所。 三宮・新神戸・谷上・西神中央方面へも快適アクセスが可能です。 駅周辺には「コープこうべ鈴蘭台東店」「ダイエー鈴蘭台店」「イオンフードスタイル」などのスーパーや、 ドラッグストア・銀行・郵便局・病院など生活施設が充実。 駅直結の再開発ビル「ベルスト鈴蘭台」には、行政サービスコーナーやカフェ、書店も入居しており、 神戸市北区の生活中心地として機能しています。 さらに、近隣の住宅地は整然とした区画が多く、 新築・中古戸建、マンションともに資産価値が安定しているエリアです。
🌿【おすすめスポット】 ベルスト鈴蘭台：駅直結の複合商業施設。日常の買い物から行政手続きまでワンストップで完結。 しあわせの村：車で約10分、温泉・宿泊・スポーツ施設・公園を備えた神戸市民憩いの場。 神戸市立森林植物園：四季の自然と花が楽しめる名所。ファミリー層にも人気。 鈴蘭台公園：桜や遊具が充実した地元のシンボルパーク。 子育て・シニア世代ともに「暮らしやすさ」を実感できる街、それが鈴蘭台です。
🚆【アクセス】 神戸電鉄有馬線「谷上」駅経由で三宮へ約25分 粟生線で西神中央方面へアクセス可能 阪神高速北神戸線「箕谷IC」へ車で約10分 バス路線も豊富で、車・電車どちらも便利な交通結節点
🐼【ぱんだhouseからのコメント】 鈴蘭台駅周辺は、神戸市北区の中でも不動産流通が非常に活発なエリアです。 駅前再開発が進み、商業施設・医療機関・行政機能が集中しているため、 中古マンション・戸建ともに安定した売却ニーズがあります。 ぱんだhouseでは、地元密着の査定と販売戦略で、 「早く・高く・安心して売れる」売却をお手伝いしています。 鈴蘭台エリアでの売却をご検討中の方は、ぜひ一度ご相談ください。
不動産簡易査定レポート（試算）
物件種別：一戸建て
所在地：兵庫県神戸市北区鈴蘭台南町7
建物面積：99.2㎡（約 30.0 坪）
土地面積：231.4㎡（約 70.0 坪）
間取り：3LDK（表記は3LK/3LDK）
築年：1970年（築約55年）
要約（先出し）
代表試算レンジ（現況・簡易）：
約 ¥10.5M 〜 ¥16.2M（約1,050万〜1,620万円）
保守（地価低め＋建物ほぼ価値ゼロ）＝ 約 ¥10.5M
中間（地域平均想定）＝ 約 ¥12.1M（代表）
上振れ（地価上振れエリア想定）＝ 約 ¥16.2M
下の本文で「近隣相場の根拠」「計算式（桁ごと）」「周辺環境」「ぱんだhouseコメント」「直近の近隣売却／掲載事例」を示します。重要な根拠には出典を付しています。
1) 近隣相場の要約と根拠（要点）
民間集計サイト（utinokati）は **鈴蘭台南町の平均取引坪単価を約 15.7万円/坪（直近の集計）として報告しています。エリアの直近3年平均では
約20.7万円/坪 の表示もあり、情報ソース・母数によって差が出ます。
別ソース（Diamond不動産系）は同エリアを 14万円/坪 の低め指標として示しており、10年スパンでの変動や地点差が大きい点を指摘しています。
ポータル（Homes / SUUMO 等）の掲載事例を見ると、鈴蘭台南町内・近接の戸建て出物は数十万〜数百万台の幅があり、駅近の良条件物件は高め、整形地・駅遠・築古は低めで出る傾向です（掲載例を下に抜粋）。
以上より、本査定は「坪単価の低〜中〜高レンジ（例：14万／坪、15.7万／坪、20.7万／坪）で3シナリオ試算」するのが妥当と判断しました。
2) 計算式（そのまま使える形で桁ごとに提示）
補助計算：坪換算
土地面積 = 231.4㎡
坪数 = 231.4 ÷ 3.305785 ≒ 70.00 坪
建物（新築換算 → 残存価値）
（参考基準：ぱんだhouse の新築建築単価 ¥220,000／㎡ を採用）
建物 新築換算 = 99.2㎡ × ¥220,000/㎡ = ¥21,824,000
築年1970年（約55年）で法定耐用年数を大幅に超過のため、建物の残存価値は低めに評価します。ここでは**残存率を3%（保守）／5%（中間）／8%（楽観）**で想定します。
建物価値（保守 3%） = 21,824,000 × 0.03 = ¥654,720 ≒ ¥0.655M
建物価値（中間 5%） = 21,824,000 × 0.05 = ¥1,091,200 ≒ ¥1.09M
建物価値（楽観 8%） = 21,824,000 × 0.08 = ¥1,745,920 ≒ ¥1.75M
土地（坪単価シナリオ・計算）
採用した坪単価（シナリオ）：
低：¥140,000／坪（Diamond の低め指標に近い）.
中：¥157,000／坪（utinokati の報告 15.7万/坪 を採用）。
高：¥207,000／坪（utinokati が示す一時的上振れ 20.7万/坪 を上振れケースに採用）。
計算（坪 ≒ 70）：
土地価値（低） = 70 × 140,000 = ¥9,800,000
土地価値（中） = 70 × 157,000 = ¥10,990,000
土地価値（高） = 70 × 207,000 = ¥14,490,000
最終合計（土地＋建物残存価値）
保守合計（低） = 土地9.80M + 建物0.655M = 約 ¥10.46M → 表示 約 ¥10.5M
中間合計（代表） = 土地10.99M + 建物1.09M = 約 ¥12.08M → 表示 約 ¥12.1M
楽観合計（高） = 土地14.49M + 建物1.75M = 約 ¥16.24M → 表示 約 ¥16.2M
（計算式はそのまま査定書に流用できます。数値は四捨五入しています。）
3) 周辺環境の状況（現地特性が査定に効く点）
駅・交通：鈴蘭台駅を中心とした住宅地で、物件の徒歩距離によって評価差が出ます。駅徒歩が短ければ地価は上振れます。ポータル掲載では「鈴蘭台駅徒歩数分〜20分圏内」の出物が混在します。
生活利便：スーパー・医療機関・学校が周辺に点在し、ファミリー需要が期待できます。反面、築古物件が多いため個別リフォーム状況が買主評価に直結します。
地価動向：データソースによりバラつきがあり、10年スパンで下落傾向を示す集計がある一方、駅近など局所では上振れが見られるため、現地接道・駅距離・整形地か否かが重要です。
4) 直近の近隣・掲載事例（抜粋） — 市場感の参考
（※掲載価格＝募集価格。実際の成約額はこれより前後します）
Homes / LIFULL 等の掲載例：鈴蘭台南町内の中古戸建て出物が継続して見られ、掲載価格レンジは数百万〜数千万と幅広い。代表的な近隣掲載例はポータルに掲載されています（検索結果）。
SUUMO 事例（近接）：鈴蘭台南町6丁目の掲載例で ¥1,480,000（約148万円？注：掲載の形式により千円表記の違いあり） の出物があるなど、低価格帯の出物も確認されます（条件次第で大きく幅が出る）。
地域掲載まとめ：ポータルに掲載される「土地（鈴蘭台駅徒歩4分・244㎡）＝¥9.8M〜」や戸建ての掲載実例から、本エリアは面積・駅距離・築年・接道で成約差が大きいことが立証されます。
実務メモ：掲載例は「出物の在庫感」を示し、成約実額を把握するには国交省の成約データ（過去3年の同ブロック）を照会するのが最も確実です。
5) ぱんだhouseコメント（販売視点・アドバイス）🐼
「1970年築で築年が古く、建物単体は市場で低く評価されやすいですが、土地約70坪という広さが最大の強みです。実勢では坪単価のばらつきが大きいため、現況（接道・整形地・駐車場）と駅距離・室内のリフォーム状況を明示できれば中間〜上振れの価格で売却可能です。」
