🏡 神戸市北区日の峰で不動産売却をお考えの方へ ― 教育・利便・自然のバランスがとれた街、日の峰エリアで資産価値を最大化 ―
【日の峰エリアの特徴と売却動向】 神戸市北区日の峰は、閑静で整備された住宅街と生活利便性の高さが共存する人気エリアです。 ニュータウンとして計画的に開発された街並みは美しく、街路樹が続く道や整った区画が特徴。 神戸電鉄「北鈴蘭台駅」「山の街駅」からのアクセスも良く、 三宮方面への通勤・通学にも便利な立地です。 また、周辺には大型スーパー、教育施設、公園が充実しており、 子育て世帯やシニア層からの「住み替え需要」や「相続による売却相談」も年々増加しています。
🐼 ぱんだhouseからのコメント 「日の峰」は、神戸市北区の中でも「住環境の良さ」と「安定した不動産需要」が両立しているエリアです。 築年数が経った住宅でも、しっかりメンテナンスされている家が多く、購入希望者の関心が高い地域です。 ぱんだhouseでは、 実勢価格に基づいたリアルな査定と販売戦略 空家・相続・リフォーム前物件にも対応する地域密着型の売却サポート 早期売却・高値売却を両立させる販売ノウハウ を駆使して、日の峰エリアでの最適な不動産売却をお手伝いします。
🌿 日の峰の周辺環境と生活利便性 【交通】神戸電鉄「北鈴蘭台駅」「山の街駅」から三宮方面へスムーズアクセス 【教育】日の峰小学校・広陵中学校区。教育水準が高く評判の学区 【買物】コープ鈴蘭台東、イオン神戸北、業務スーパーなどが利用可能 【医療】済生会兵庫病院、近隣に内科・小児科・歯科クリニック多数 【自然】日の峰公園や星和台緑地が近く、自然と暮らしが調和した環境
① 土地価格の算出
■ 日の峰エリアの土地相場（2024〜2025年）
立地条件 坪単価（万円） 備考
北側道路・傾斜地 24〜27万円 駅距離あり
→ 本物件は坪単価27万円／坪で評価。
土地価格 ＝ 60.0坪 × 27万円 ＝ 1,620万円
② 建物価格の算出
■ 新築時の再調達原価（建築単価）
木造住宅：平均22万円／㎡
再調達原価 ＝ 110㎡ × 22万円 ＝ 2,420万円
③ 減価償却による建物評価（築26年）
木造住宅の法定耐用年数22年
→ 築26年は耐用年数超過のため、
理論残存率はほぼゼロですが、
実勢市場では「維持状態良好＋リフォーム考慮」で
実勢残存率15％程度を採用。
築年数 理論残存率 実勢補正率
10年 約60% 約70%
20年 約35% 約40%
25年 約20% 約25%
30年 約10% 約10〜15%
建物価格 ＝ 2,420万円 × 0.15 ＝ 363万円
④ 総額査定価格
査定価格 ＝ 土地価格 ＋ 建物価格
＝ 1,620万円 ＋ 363万円
＝ 約1,983万円
🏡 物件概要 項目 内容 所在地 兵庫県神戸市北区日の峰1丁目 最寄駅 神戸電鉄有馬線「箕谷」駅 徒歩約12分 土地面積 198.3㎡（約60.0坪） 建物面積 110.0㎡（約33.3坪） 間取り 4LDK 築年 1999年（築26年） 構造 木造2階建（想定） 用途地域 第一種低層住居専用地域（建ぺい率50%、容積率100%） 地勢 平坦〜緩やかな高台、住宅街内
① 土地価格の算出 ■ 日の峰エリアの土地相場（2024〜2025年） 立地条件 坪単価（万円） 備考 平坦地・南向き整形地 33〜37万円 利便性良好 一般的条件（やや高台・北向き） 28〜32万円 一般住宅地 北側道路・傾斜地 24〜27万円 駅距離あり → 本物件は「一般的条件」として坪単価31万円／坪で評価。 土地価格 ＝ 60.0坪 × 31万円 ＝ 1,860万円
② 建物価格の算出 ■ 新築時の再調達原価（建築単価） 木造住宅：平均30万円／㎡（＝約99万円／坪） 再調達原価 ＝ 110㎡ × 30万円 ＝ 3,300万円
③ 減価償却による建物評価（築26年） 木造住宅の法定耐用年数22年 → 築26年は耐用年数超過のため、 理論残存率はほぼゼロですが、 実勢市場では「維持状態良好＋リフォーム考慮」で 実勢残存率15％程度を採用。 築年数 理論残存率 実勢補正率 10年 約60% 約70% 20年 約35% 約40% 25年 約20% 約25% 30年 約10% 約10〜15% 建物価格 ＝ 3,300万円 × 0.15 ＝ 約495万円
④ 総額査定価格 査定価格 ＝ 土地価格 ＋ 建物価格 ＝ 1,860万円 ＋ 495万円 ＝ 約2,355万円
⑤ 周辺成約事例（参考） 所在地 築年 土地 建物 成約価格 備考 日の峰1丁目（南向き・リフォーム済） 築24年 200㎡ 120㎡ 約2,680万円 内外装リフォーム済 日の峰2丁目（未改装） 築25年 180㎡ 100㎡ 約2,150万円 北向き 日の峰3丁目 築28年 190㎡ 110㎡ 約2,000万円 駐車1台 ➡ 本件は一般的条件につき 市場査定レンジ：2,200〜2,400万円前後が妥当
⑥ 計算式まとめ 査定価格 ＝ （土地坪単価 × 土地坪数） ＋ （建築単価 × 建物面積 × 残存率） ＝ (31万円 × 60.0坪) ＋ (30万円 × 110㎡ × 0.15) ＝ 1,860万円 ＋ 495万円 ＝ 約2,355万円
✅ 結論（2025年10月時点） 区分 評価額 備考 土地評価 約1,860万円 坪31万円換算 建物評価 約495万円 築26年・残存率15% 総額査定 約2,350万円前後 実勢価格2,200〜2,400万円 即金買取想定 約2,000万円前後 仲介より1〜2割低め
📊 コメント 日の峰1丁目は区画が整備された良質住宅地で、再建築・居住ニーズともに高い。 駐車2台分、南面道路、内外装リフォーム済なら2,600万円超も可能。 築26年のため、設備更新・外壁塗装などの状態が価格変動要素になります。
🏡 物件概要 項目 内容 所在地 兵庫県神戸市北区日の峰1丁目 最寄駅 神戸電鉄有馬線「箕谷」駅 徒歩約13分 土地面積 190.0㎡（約57.5坪） 建物面積 80.0㎡（約24.2坪） 間取り 4LDK 築年 1989年（令和7年時点で築36年） 構造 木造2階建（想定） 用途地域 第一種低層住居専用地域（建ぺい率50%、容積率100%） 地勢 やや高台・閑静な住宅地
① 土地価格の算出
■ 日の峰エリアの土地相場（2024〜2025年実勢） 立地条件 坪単価（万円） 備考 平坦地・南向き整形地 32〜36万円 駅徒歩10分圏内 高台・やや奥まった住宅街 27〜31万円 一般的条件 北側道路・傾斜地 22〜26万円 眺望良いが利便性劣る → 本物件は一般的な住宅街想定につき、 坪単価29万円／坪で試算します。 土地価格 ＝ 57.5坪 × 29万円 ＝ 約1,668万円 ② 建物価格の算出
■ 新築時の建築単価（再調達原価） 延床80㎡の木造住宅クラス → 建築単価：30万円／㎡（坪単価 約99万円） 再調達原価 ＝ 80㎡ × 30万円 ＝ 約2,400万円
■ 減価償却（築36年・耐用年数22年） 木造住宅の法定耐用年数：22年。 築36年は耐用年数超過のため、 残存価値はほぼ土地のみで評価されますが、 中古市場では「躯体価値＋リフォームベース」で実勢残存率5％程度を見込みます。 築年数 理論残存率 実勢補正率 10年 約60％ 約70％ 20年 約35％ 約40％ 30年 約10％ 約10〜15％ 35年以上 約0％ 約5％（リフォーム前提） 建物価格 ＝ 2,400万円 × 0.05 ＝ 約120万円
③ 総資産価値（査定価格） 査定価格 ＝ 土地価格 ＋ 建物価格 ＝ 1,668万円 ＋ 120万円 ＝ 約1,788万円 → 概ね1,700〜1,900万円前後が実勢査定レンジ
④ 周辺の成約・売出事例（参考） 所在地 築年 土地 建物 成約価格 備考 日の峰1丁目（南向き） 築33年 200㎡ 95㎡ 約1,980万円 リフォーム済 日の峰2丁目 築38年 180㎡ 90㎡ 約1,720万円 既存住宅 花山町 築35年 190㎡ 80㎡ 約1,650万円 北向き・未改装 ➡ 本件（1-21-11）はこれらの中間条件に位置するため、 市場相場：1,750〜1,850万円前後が妥当。
⑤ 計算式まとめ 査定価格 ＝ （土地坪単価 × 土地坪数） ＋ （建築単価 × 建物面積 × 残存率） ＝ (29万円 × 57.5坪) ＋ (30万円 × 80㎡ × 0.05) ＝ 1,668万円 ＋ 120万円 ＝ 約1,788万円
✅ 結論（2025年10月時点） 区分 金額（万円） 備考 土地評価 約1,670万円 坪単価29万円 建物評価 約120万円 築36年・残存5％ 総額査定 約1,790万円 実勢価格レンジ1,700〜1,900万円 即金買取想定 約1,500万円前後 仲介より1〜2割低め
📊 ポイント 築36年で建物価値は小さいが、日の峰エリアは区画が整い需要安定。 駐車2台・南向きなど条件が良ければ2,000万円近くも可。
古家付き土地として取引されることも多く、土地値が価格の約9割を占めます。
