🏡【JR広野駅周辺】自然と利便が共存する三田市の住宅エリア｜不動産売却ならぱんだhouse JR広野駅（兵庫県三田市）は、 「緑豊かな自然環境と利便性の両立」が魅力のエリアです。 閑静な住宅街が広がり、子育て世帯やセカンドライフ層に人気があります。 周辺には大型スーパーや公園、教育施設も整い、 三田市内でも住み心地が良く落ち着いた住宅エリアとして注目されています。
🚃【交通アクセス】 JR広野駅は、**JR福知山線（宝塚線）**の駅で、 三田駅までは1駅（約3分）、大阪方面・三ノ宮方面への通勤もスムーズ。 大阪駅まで：約50分 三ノ宮駅まで：約55分 三田駅までは電車で3分、自転車でもアクセス可能 静かな環境ながら、都市圏へのアクセスの良さが通勤・通学の強みです。
🏠【生活環境と街の特徴】 広野駅周辺は、 「自然と共に暮らせる落ち着いた街並み」が特徴。 住宅地が整備され、周囲には田園風景や小高い丘が広がり、四季を感じる暮らしができます。 スーパーマーケット（ラ・ムー三田店、トライアル三田店） ドラッグストア・コンビニ・郵便局・病院が徒歩圏内 教育施設（広野小学校、ゆりのき台中学校）も近く、子育て世帯に人気 車で10分圏内に三田駅・ウッディタウンエリアがあり、 ショッピングや医療機関などの都市機能も利用可能です。
🌳【おすすめスポット・自然環境】
🌸 広野公園・ゆりのき台公園：広々とした公園で子ども連れに人気
🛍 ウッディタウンプラザ：生活必需品からファッションまで揃う大型施設
☕ 三田天然温泉 寿ノ湯：癒やしの天然温泉でリラックス
🏞 三田市立有馬富士公園：自然散策やピクニックに最適
🍴 地元カフェ・ベーカリー：おしゃれな店が点在し休日をゆったり過ごせる 「田園と都市のバランスが取れた街」として、 ファミリー層・リモートワーカー層に支持されています。
📈【不動産市場と売却傾向】 JR広野駅周辺は、 土地付き一戸建て・中古住宅の流通が活発な地域です。 駅徒歩圏・駐車場付きの戸建は人気が高く、成約スピードも安定 リフォーム済みや築浅物件は高値売却の傾向 三田駅・新三田駅とのアクセスの良さから「隠れ人気エリア」として注目上昇中 また、自然環境を求めて大阪・神戸方面からの移住希望者も増加しています。
🐼【ぱんだhouseからのコメント】 広野駅周辺は、三田市の中でも特に「静かな住環境と利便性のバランス」が取れたエリアです。 ファミリー層からシニア層まで幅広い層に人気があり、売却時にも安定した需要が見込めます。 ぱんだhouseでは、地域特性を踏まえた高値売却戦略と、丁寧な査定で売主様をサポートいたします🐼。
結論（先出し） 代表的な想定査定レンジ（売買想定）： 約 1,600万円 〜 約 2,900万円（土地＋建物の合計、条件により上下） 保守的目安：約 1,600万円（土地坪単価低め・建物残存率低） 中間（代表）：約 2,100万円（三田市の平均的土地単価想定） 強気目安：約 2,900万円（土地単価高め・建物残存率や再生可能性を評価） （算出は下に詳細な計算式と数値を示します。重要な相場根拠は本文内で出典を明示しています。） 前提（本査定で採用した条件） 建物面積：200.0㎡（提示） 土地面積：270.0㎡（提示） ≒ 約81.675坪（270.0 ÷ 3.305785） 築年：1975年（築約50年） → 法定耐用年数を大きく超過。建物価値は低めに計上。 建物単価（当方基準）：¥220,000／㎡（木造新築換算の基準値。過去のやり取りに準拠） 建物残存率は築年・リフォーム履歴不明のためシナリオ別に設定（下記）。 土地坪単価は三田市・上井沢の公的・民間データを参照して「保守／中間／強気」の3水準で試算。 近隣相場の根拠（要点） 三田市全体の公示地価・地価公示等の集計では坪当たりおおむね20〜25万円程度が目安になっているデータが確認できます（公示地価や市別集計）。 上井沢エリアの民間集計では坪約23万円前後（最新の取引例で23.0万／坪等）や、過去事例の変動レンジ（14万〜23万／坪の事例）も報告されています（取引件数が少なく変動が大きい点に注意）。 三田市の市況系サイトや不動産仲介会社の売却実績ページでも、上井沢周辺での売却案件（古家付土地や更地の売却）が確認できます。地域の取引量が多くはないため、個別条件（整形地か否か、路地状況、接道、駅距離）が価格に大きく影響します。 計算式（明示） — シナリオ別（数値は円） まず補助計算：土地の坪数 土地面積 270.0㎡ ÷ 3.305785 ＝ 81.675坪（概数） 建物（基準）： 建物 新築換算 = 建物面積 × 建築単価 = 200.0㎡ × ¥220,000／㎡ = ¥44,000,000（＝4,400万円） ※ただし築50年で耐用年数を大きく超過しているため残存率を低めに設定します。シナリオ別に残存率を採用。 土地（坪単価シナリオ）： 保守的：坪 ¥180,000 中間（代表）：坪 ¥230,000（三田市/上井沢の中央値に近い想定） 強気：坪 ¥300,000 建物残存率（シナリオ）： 保守的：3%（ほぼ価値ゼロ扱いに近い） 中間：5%（多少の残存価値） 強気：10%（リノベで再生可能と見なした場合） それぞれ計算： A) 保守的（坪¥180,000、残存率3%） 土地価値 = 81.675坪 × ¥180,000 = ¥14,701,500 ≒ 1,470万円 建物価値 = ¥44,000,000 × 0.03 = ¥1,320,000 ≒ 132万円 合計 = 約 ¥16,021,500 ≒ 約 1,602万円 B) 中間（坪¥230,000、残存率5%） ← 当レポートの代表想定 土地価値 = 81.675坪 × ¥230,000 = ¥18,785,250 ≒ 1,879万円 建物価値 = ¥44,000,000 × 0.05 = ¥2,200,000 ≒ 220万円 合計 = 約 ¥20,985,250 ≒ 約 2,099万円 C) 強気（坪¥300,000、残存率10%） 土地価値 = 81.675坪 × ¥300,000 = ¥24,502,500 ≒ 2,450万円 建物価値 = ¥44,000,000 × 0.10 = ¥4,400,000 ≒ 440万円 合計 = 約 ¥28,902,500 ≒ 約 2,890万円 → まとめると 約1,600万〜約2,900万円 のレンジになります（上の「結論」と一致）。 （計算は四捨五入した概算です。土地の坪単価は出典ごとに差があるため、複数シナリオで示しました）。 直近の近隣売却事例（参考） 三田市上井沢の直近売却事例（古家付土地・土地売却など）：サイト集計で2025年に坪23万円／坪・133坪で売却（掲載例）などがあり、同エリアの大型地は単価が出やすい。 地元仲介の売却実績（例）：売却事例ページに上井沢の古家付土地（面積85㎡程度・2025年9月成約掲載）があり、小〜中規模地の取引が発生していることを確認。 三田市全体の公示地価・基準地価では坪20万〜25万台の平均が報告されており、これを上井沢の中間レンジの根拠にしています（地域別に上下あり）。 注：上記事例は「掲載」や「公表」データを基にした参考例です。成約額は個別条件（接道・高低差・造成・古家有無等）で大きく差が出ますので、精緻化は現地資料があると可能です。 周辺環境の状況（上井沢／三田市の特徴） 三田市は阪神間のベッドタウンとして一定の需要があり、公示地価等では緩やかな上昇が報告されています（直近数年は全体で安定〜緩やかな上昇）。 上井沢エリアは郊外の住宅地で、駅・幹線からの距離や敷地条件により評価差が大きいです。利便性（最寄駅・バス・幹線道路）と敷地の整形度、接道状況が価格を左右します。 周辺にウッディタウンや開発エリアがあるため、エリアを絞った比較では「近接の成約」を見るのが最も信頼できる方法です。 ぱんだhouseコメント（売主さま向け） 「築1975年の建物は築年が古く建物単体の簿価は低く見られますが、土地が約81坪あるのが最大の強みです。三田市・上井沢の地価水準は『中間レンジ』で見た場合でも坪20万〜25万台が参考になるので、土地価値を中心にした販売戦略をおすすめします。現況渡しでの早期売却を狙うなら中間〜やや保守寄りの価格で、リノベーションして付加価値をつけられるなら強気レンジも狙えます。」
