🏡 三田市中町で不動産売却をお考えの方へ ― 駅近の便利さと落ち着いた住環境を兼ね備える、三田中心部の人気住宅地 ―
三田市中町（なかまち）は、 JR三田駅・神鉄三田駅の両駅に近く、 日常の利便性と静かな住環境の両方を兼ね備えたエリアです。 周辺には大型商業施設「キッピーモール」や「阪急オアシス」などがあり、 日々の買い物や外食にも困らない便利な立地。 一方で、落ち着いた住宅街も広がっており、 駅近×静かさ×生活利便性が揃う、三田市内でも人気の高い地域です。
🚆 アクセス・生活環境 JR福知山線「三田」駅・神戸電鉄「三田」駅まで徒歩圏 大阪・三宮方面へ乗換えなしでアクセス可能 主要道路「県道141号」「三田バイパス」にも近く、車通勤にも便利 生活利便性は非常に高く、 スーパー・金融機関・医療施設・市役所・公園などが徒歩圏内。 まさに「住みやすさと利便性を両立したエリア」といえます。
🌿 中町エリアの特徴 駅近でありながら落ち着いた住宅街が多い 商業施設・学校・病院など生活施設が充実 一戸建て・マンション・土地いずれもバランスよく存在 通勤・通学・買物の利便性が高く、幅広い層に人気 �
� 不動産売却の相場感（2025年現在の目安） 種別 相場価格帯 備考 一戸建て住宅 約2,500万〜4,800万円 駅近・リフォーム済・駐車2台可能物件は高評価 マンション 約1,800万〜3,500万円 駅徒歩圏・管理状態良好な物件が人気 土地 坪単価 約35〜60万円 整形地・角地は需要強し ※上記は周辺の取引事例を基にした目安です。 実際の価格は立地・道路条件・建物状態などにより変動します。 ぱんだhouseでは、「三田駅周辺エリア専門の成約データ」を基に、 最新の市況を反映した精度の高い査定を行っています。
🏠 売却を成功させるためのポイント 1️⃣ 「駅近×生活便利」をしっかり訴求する → 通勤通学・高齢者世帯・ファミリー層など、幅広いニーズに対応。 2️⃣ リフォーム・リノベ提案で付加価値UP → 古い家でも「立地＋提案型販売」で高値売却の実例多数。 3️⃣ 地域相場に精通した地元業者を選ぶことが鍵 → 中町は地元での取引が多く、地域密着業者のネットワークが強みになります。
🐼 ぱんだhouseからのコメント 三田市中町は、三田駅に近く便利でありながら落ち着いた住環境が保たれており、 三田市の中でも特に人気・需要の安定したエリアです。 駅近のため、築年数が古い住宅でもリフォーム前提で購入希望されるケースが多く、 「古いけど立地が良い」物件は非常に有利です。 売却タイミングや価格設定次第で、相場より高く売れる可能性もあります。 ご自宅の現状をもとに、ぱんだhouseが最適な売却戦略をご提案いたします。
結論（先出し）
想定査定レンジ（簡易）：
約 ¥6.98 百万円 ～ 約 ¥10.25 百万円（約698万円〜1,025万円）。
保守（地価低め想定）＝ 約 ¥6.98M（約698万円）
代表（中間想定）＝ 約 ¥7.98M（約798万円） ← レポートの代表目安
楽観（地価上振れ想定）＝ 約 ¥10.25M（約1,025万円）
備考：本物件は土地面積が小さく（47㎡ ≒ 約14.22坪）、建物もコンパクト（47㎡）です。フルリフォーム済み（約¥500万）は評価プラスですが、総額が小さく成約幅が狭くなりやすい点にご注意ください。
1) 主要な相場根拠（要点）
三田市の公示・地価系では市平均・一部地区で坪換算 約24.5万〜約42.9万円／坪 の地点差があり（地点により違いが大きい）。本件がある「中町」は高めの地点があるため上振れ余地あり。
民間集計（Diamond/地域データ）は三田市で 坪約20万〜27万 の指標が示されていて、実勢はエリア・接道・駅距離で変動します。
ローカルの流通・成約例を見ると三田市内の中古戸建て成約は 数百万円台〜数千万円台まで幅広く、今回の面積レンジは“数百万円台後半〜千万円台前半”が妥当ゾーンです（事例は下）。
（上の点を踏まえ、坪単価を複数シナリオで取って算出しています。）
2) 前提（数値）
建物面積 = 47.0 ㎡
土地面積 = 47.0 ㎡
坪換算（1坪 = 3.305785㎡）＝
47.0 ÷ 3.305785 ≒ 約 14.22 坪
建築新築換算単価（当方基準） = ¥220,000／㎡（木造換算）
建物新築換算 = 47.0 × ¥220,000 = ¥10,340,000
築年2011年（築約14年）→ 法定耐用年数22年に対し残存年数 ≒ 8年 → 残存率（代表）を 約40% に置いて算出（状態良好＋リフォーム実施を踏まえる）。
3) 計算式（桁ごとに透明に示します）
A. 建物（新築換算 → 残存価値）
建物（新築換算） = 47.0㎡ × ¥220,000／㎡ = 47 × 220,000 = 10,340,000 円
建物残存価値（代表40%） = 10,340,000 × 0.40 = 4,136,000 円 ≒ 約 ¥4.14M
（保守30% → ¥3.10M、楽観50% → ¥5.17M のシナリオ感覚も参考になります）
B. 土地（坪数 ≒ 14.22坪） — 坪単価シナリオ
根拠：三田市内の公示・民間相場の幅を反映して 低 / 代表 / 高 を設定。
ダイヤモンド不動産研究所
+1
低（慎重）：坪 ¥200,000 → 土地価値 = 14.22 × 200,000 = ¥2,844,000
代表（中間）：坪 ¥270,000 → 土地価値 = 14.22 × 270,000 = ¥3,839,400
高（上振れ）：坪 ¥430,000 → 土地価値 = 14.22 × 430,000 = ¥6,114,600
（算出は 14.22 × 坪単価 をそのまま掛けています）
C. 合計（土地＋建物残存価値）＝査定額
保守（坪¥200k）：土地 2,844,000 + 建物 4,136,000 = ¥6,980,000 → 約 ¥6.98M（698万円）
代表（坪¥270k）：土地 3,839,400 + 建物 4,136,000 = ¥7,975,400 → 約 ¥7.98M（798万円）
楽観（坪¥430k）：土地 6,114,600 + 建物 4,136,000 = ¥10,250,600 → 約 ¥10.25M（1,025万円）
4) 周辺環境（短評 — 売買で評価されるポイント）
駅・交通：三田駅周辺・フラワータウン方面の利便性で需給差が生じます。駅徒歩やバス便が近いかで反響は大きく変わります。
生活利便：スーパー・医療機関・学校等の距離が重要。面積が小さいケースは「住み替え・二人暮らし・投資用」など買主層が限定される傾向。
リフォーム履歴の評価：14年前に約¥500万規模のフルリフォーム済みであれば、設備の更新状況次第で建物残存率の引き上げ根拠になります（本試算で40%を採用した理由の一つ）。
5) ぱんだhouseコメント（売主向け・実務アドバイス）🐼
「三田市中町は 面積がコンパクト なので、『土地＋建物での合算額が小さめ』のレンジになります。とはいえ2011年築＋フルリフォーム済みは強み。売り方次第で数十万〜数百万円の上振れが見込めます。」
