🏡 神戸市北区京地で不動産売却をお考えの方へ｜地域密着のぱんだhouseが高値売却をサポート
🌿 京地エリアの住環境と地域特性 神戸市北区の「京地（きょうじ）」は、静かな住宅街と便利な生活環境が調和したエリア。 自然の潤いと利便性のバランスが取れた街として、近年はファミリー層・リタイア層の双方から人気を集めています。 周辺には「北神中央線・谷上駅」や「神鉄・箕谷駅」へのアクセスも良く、 車で神戸三田プレミアム・アウトレットやイオンモール神戸北にもスムーズに行けるロケーション。 通勤・通学・買い物がしやすい郊外住宅地として注目されています。 また、学校・スーパー・医療機関・公園が徒歩圏に整い、 生活の利便性が高く、落ち着いた環境で長く暮らせる街として定評があります。
🏠 京地の不動産市場動向 京地エリアでは、戸建住宅・土地の売却ニーズが増加中です。 築20年前後の一戸建てや、リフォーム済み・駐車2台可能な住宅は特に人気。 神戸市北区内では「藤原台」「有野台」「鹿の子台」と並び、 京地も安定した相場で取引が行われているエリアです。 近年は「郊外×快適なアクセス」を求める層が増えており、 神戸市中心部や三田方面へ通勤するファミリー層に選ばれる地域でもあります。
🐼 ぱんだhouseからのコメント 「京地は“便利で静かな郊外暮らし”が叶うバランスの良いエリアです。 ご自宅の特徴や土地形状をしっかり評価し、 “地域でいちばん高く売れるポイント”を明確にご提案いたします。 無料査定だけでもぜひご相談ください🐼」
ぱんだhouseでは、 ✅ エリア内の最新成約データ ✅ 近隣物件の販売実績 ✅ 売却スピードを高める戦略的広告 をもとに、最適なプランで売主様をサポートします。 💡 売却を成功させるためのポイント 近隣相場を反映した現実的かつ高値の査定 建物・土地の魅力を引き出す見せ方の工夫 地域ニーズに合わせたターゲット戦略（ファミリー・シニア層） 査定〜成約〜引き渡しまでの完全サポート体制
■ 物件概要
物件種別：一戸建て
所在地：兵庫県神戸市北区京地４丁目
建物面積：110.0㎡（33.3坪）
土地面積：198.0㎡（59.9坪）
間取り：5LDK
築年：2010年（平成22年）
■ 査定根拠と計算過程
【建物評価】
建築単価：22万円／㎡ × 110㎡ ＝ 24,200,000円
耐用年数22年、築15年 → 残存価値率＝0.32
→ 建物評価額＝7,700,000円
【土地評価】
近隣平均坪単価：165,000円／坪 × 59.9坪 ＝ 9,883,500円
【査定価格（概算）】
建物＋土地 ＝ 17,583,500円
※本試算は近隣相場および築年数に基づく概算であり、
リフォーム履歴・接道条件・景観等により変動します。
不動産査定レポート（試算）
1. 物件概要 物件種別：一戸建て 所在地：兵庫県神戸市北区京地3丁目 建物面積：120.0㎡（約36.3坪） 土地面積：190.0㎡（約57.5坪） 間取り：4LK / 4LDK 築年数：2005年（平成17年築、築18年）
2. 査定根拠と計算式 建物評価 基準建築単価：22万円／㎡（木造基準） 築年数18年に対し法定耐用年数22年を考慮し減価率を80%（残存価値20%）と想定 建物価値 = 120.0㎡ × 220,000円 × 0.20 = 5,280,000円（約528万円） 土地評価 近隣相場の土地単価は坪あたり約30万円を想定（神戸市北区平均相場より推定） 土地価値 = 57.5坪 × 300,000円 = 17,250,000円 総合査定額（建物＋土地） = 建物価値 + 土地価値 = 5,280,000円 + 17,250,000円 = 22,530,000円
3. 周辺環境の状況 交通アクセス：最寄りの神戸電鉄など公共交通機関が利用可能で、神戸市中心部へのアクセスも良好。 生活利便施設：スーパー、コンビニ、ドラッグストア、飲食店が徒歩圏内に揃い、日常生活に便利。 教育施設：小中学校も近隣にあり、子育て世代にも安心の環境。 自然環境・治安：閑静な住宅街で、緑も多く治安も良好。子育てや落ち着いた生活に適した地域です。 将来性：地域のインフラ整備が進み、安定した資産価値が期待できるエリア。
4. ぱんだhouseコメント 「京地3丁目の築18年の4LDK一戸建ては、建物状態が良好で間取りもファミリーに適しています。土地面積57坪と広さも十分で、神戸市北区内でも利便性の高い立地です。周辺環境は生活施設や教育機関が整っており、安心して暮らせる環境が整っています。建物の減価償却を考慮しても、土地の価値が大きく総合査定額は約2,253万円となりました。資産価値としても魅力的な物件と言えます。」
🏡 物件概要
所在地：兵庫県神戸市北区京地2丁目
建物面積：110.0㎡（約33.3坪）
土地面積：168.0㎡（約50.8坪）
間取り：4K / 4DK
築年：1989年（築36年）
現況：居住中
所有者：家族・親族所有
📈 1) 近隣相場と根拠
◆ 土地価格の根拠
京地の土地相場は 坪約 22.6万円／坪（= 約 6.8万円／㎡） が実勢として報告されています。これは京地の直近取引平均から推定した値です。
◆ 中古一戸建ての実勢
京地の中古一戸建て相場は 坪約 70.8 万円／坪（= 約 21.4 万円／㎡） と出ています（2025年）。築古物件でもこの値が示され、近年は上昇傾向です。
◆ 神戸市北区全体の相場感
北区の平均的な中古一戸建て価格は 約 2,200万円前後 というエリア平均もあります（建物110㎡前後・土地190㎡前後の場合）。
🧮 2) 査定計算式
① 土地価格の基準値
土地面積：168.0㎡ ≒ 168 ÷ 3.3058 ≒ 約 50.80 坪
土地価値（坪単価シナリオ）
シナリオ 坪単価 土地価値
低め ¥220,000／坪 50.8 × 220,000 ≒ ¥11,176,000
中間 ¥250,000／坪 50.8 × 250,000 ≒ ¥12,700,000
上振れ ¥280,000／坪 50.8 × 280,000 ≒ ¥14,224,000
（「坪22.6万円」は土地相場を示す基準値の少し下〜中間レンジとして評価）
② 建物の残存価値
建物108㎡ ≒ 新築建築価格を仮に ¥220,000／㎡ と想定（一般木造戸建て基準）：
110.0㎡ × ¥220,000 ／㎡ = ¥24,200,000（新築換算）
築36年の残存率（経年影響）を以下のように想定：
想定残存率 建物価値
10％ 約 ¥2,420,000
15％ 約 ¥3,630,000
20％ 約 ¥4,840,000
*築年や補修履歴によって前後します。
🔢 3) 想定査定金額（建物＋土地）
シナリオ 土地価値 建物価値 合計（目安）
保守低め 11.18M 2.42M 約 ¥13.6M
代表標準 12.70M 3.63M 約 ¥16.3M
上振れ 14.22M 4.84M 約 ¥19.1M
👉 代表値として約 ¥16,000,000 前後 が現実的な査定価格帯です。
📍 4) 直近の近隣売却事例（参考）
直近の売出し・成約例
京地2丁目の中古戸建て（4LDK／2004年築／土地 約56.5坪／建物 約41.0坪）
販売価格：約 ¥24,800,000（掲載例）
※築年は新しく本件より築浅。参考比較値として利用可。
エリア全体の中古戸建て相場例
北区での平均実勢価格：約 ¥21,350,000（建物110㎡前後・土地約55坪）というエリア平均報告あり。
→ 本件は築古分を考慮し代表査定値はやや下になる想定です。
🌳 5) 周辺環境状況
交通・利便
最寄り駅は神戸電鉄三田線「田尾寺駅」徒歩圏内（例で19分程度の物件あり）。
福屋不動産販売
駅から距離は一定程度あるエリアですが、三田・西宮方面へのアクセスは可能。
生活利便
近隣に生活インフラ（スーパー・病院・教育施設）が整った住宅地。
北区全体で価格上昇傾向が示されており、売却に有利な面もあります。
住宅地評価
京地は神戸市北区内でも住宅価格ランキング上位に位置する地域で、相場や人気があると評価されています。
🐼 ぱんだhouseコメント
この物件のポイントは以下の通りです：
📌 強み
土地約51坪のまとまった敷地（北区では強み）。
4K/4DKの間取りはファミリー層に適合。
北区全体の中古戸建て相場が高水準で、近年も底堅い市場環境。
⚠️ 注意点
築年が古め（築36年）で、建物価値は残存率で大きく評価が変動。
駅距離等を考慮すると、価格設定は周辺事例との比較が重要。
