🏡 神戸市北区大池見山台で不動産売却をお考えの方へ ― 緑に包まれた静かな住宅街、資産価値を正しく評価 ― 神戸市北区大池見山台での不動産売却・査定は、地域密着の「ぱんだhouse」にお任せください。 自然に囲まれながらも利便性の高い環境で、安定した人気を誇る住宅地です。
🌿 大池見山台エリアの特徴と魅力 大池見山台は、神戸電鉄「大池駅」から徒歩圏内に広がる閑静な住宅地。 六甲山系の自然に囲まれた立地ながら、三宮・谷上方面へのアクセスも良く、 「自然と利便性が調和した暮らしやすい街」として人気です。
📍【エリアの特徴】 神戸電鉄有馬線「大池駅」利用で三宮方面へスムーズアクセス 周辺は緑豊かな丘陵地に広がる閑静な住宅街 近隣に大池小学校・大池中学校など教育環境も整備 スーパー、病院、公園など生活施設も徒歩圏内 山の眺望を楽しめる戸建住宅が多く、リタイア層にも人気 近年は、自然を求めて郊外への移住を希望する層のニーズも高まり、 大池見山台は「静かに、ゆったり暮らせる環境」として注目されています。
💰 大池見山台の不動産相場と売却傾向 大池見山台では、戸建住宅を中心に取引が行われています。 神戸市北区の中でも価格が安定しており、築年数が経っていても需要があるエリアです。 📊【2025年現在の参考相場】 戸建（敷地50〜70坪）：1,800万〜3,200万円 土地（60〜90坪）：1,000万〜2,400万円 築20〜30年の中古住宅でも再販売需要あり 特に、南向き・平坦地・駐車2台可など条件の良い物件は成約スピードが早い傾向にあります。
💡 高く売るためのポイント 1️⃣ 環境価値をしっかり伝える！ → 「静か・緑豊か・空気がきれい」といった立地の魅力は購入層に響きます。 2️⃣ 駅・学校・スーパーへの距離を具体的にアピール！ → 利便性を数値で示すと検索流入が上がりやすいSEO効果も。 3️⃣ 地元密着の不動産会社に相談！ → 北区の取引相場や需要を熟知した会社が、最も適正な価格で売却可能です。
🐼 ぱんだhouseからのコメント 大池見山台は、自然と都市機能のバランスが取れた北区でも人気の住宅地です。 駅や生活施設へのアクセスが良く、ファミリー層からリタイア層まで幅広く支持されています。 売却をご検討中の方は、築年数や立地条件を活かした魅せ方がカギになります。 「ぱんだhouse」では、地域相場データと実際の販売事例をもとに、 最適な価格提案とスピード売却をサポートいたします。
不動産簡易査定レポート（試算）
物件種別：一戸建て
所在地：兵庫県神戸市北区大池見山台
建物面積：132.0㎡
土地面積：198.0㎡（約 59.9 坪）
間取り：5LDK
築年：1993年（築約32年）
1) 結論（先出し・代表レンジ）
保守的（地価＝公示相当）：約 ¥8.05 百万円（約 805万円）
代表（市場中間）：約 ¥11.31 百万円（約 1,131万円） ← 当レポートの代表想定
楽観（地価上振れ）：約 ¥15.46 百万円（約 1,546万円）
（算出は下で「根拠」と「計算式」を桁ごとに示しています。各値は概算で、現況や権利・接道・内装状態で上下します。）
2) 重要な相場根拠（要点）
当該地点近接の**公示地価（2025年の標準地）**は 33,300円／㎡（＝約110,100円／坪） と登録されています（神戸市北区大池見山台の標準地）。
民間相場サイトは地区の坪単価を年次で集計しており、過去の中央値や推移では坪11万〜13万程度の表示も見られます（地域差あり）。
ポータル（SUUMO等）には「大池見山台の小物件（土地）で掲載 690万円（約56坪）」などの実勢出物もあり、公示よりやや上〜同程度で取引・掲載が行われている印象です。
要するに公的な公示（≈坪¥110k）を下限基準に、ポータルや実勢での上振れ（坪¥150k〜¥200k）があり得るため、複数シナリオで試算しています。
3) 計算式（桁ごと・透明に）
補助：坪換算
土地面積 = 198.0 m²
→ 坪数 = 198.0 ÷ 3.305785 ≒ 59.895 坪（≒59.9 坪）
建物（新築換算 → 残存価値）
当方基準：木造の新築単価 ¥220,000／㎡ を採用（過去合意基準）。
建物 新築換算 = 132.0㎡ × ¥220,000／㎡ = ¥29,040,000
築年1993年（築約32年）なので残存率は低めに設定：
保守：残存率 5% → 建物価値 = 29,040,000 × 0.05 = ¥1,452,000
代表：残存率 8% → 建物価値 = 29,040,000 × 0.08 = ¥2,323,200
楽観：残存率12% → 建物価値 = 29,040,000 × 0.12 = ¥3,484,800
(リフォーム履歴・維持状況が良ければ残存率は上がります。)
土地（坪単価シナリオ）
坪数 ≒ 59.895 坪
採用した坪単価：
保守（公示相当） = ¥110,100／坪（33,300円／㎡の換算値）．
代表（市場中間） = ¥150,000／坪（流通で見かける中位レンジ）．
楽観（好条件） = ¥200,000／坪（駅近・整形地・好条件時の上振れ）
計算：
土地（保守） = 59.895 × 110,100 ≒ ¥6,594,440
土地（代表） = 59.895 × 150,000 ≒ ¥8,984,250
土地（楽観） = 59.895 × 200,000 ≒ ¥11,979,000
総合（土地 ＋ 建物残存価値）
保守 = 土地6,594,440 + 建物1,452,000 = 約 ¥8,046,440 → 約 ¥8.05百万円
代表 = 土地8,984,250 + 建物2,323,200 = 約 ¥11,307,450 → 約 ¥11.31百万円
楽観 = 土地11,979,000 + 建物3,484,800 = 約 ¥15,463,800 → 約 ¥15.46百万円
（上の数値は四捨五入で表示しています。計算根拠は上記の式どおりです。）
4) 直近の近隣の売出し／成約事例（参考）
SUUMO の地域検索で「大池見山台の土地・戸建掲載（例：土地186㎡で掲載価格 ¥690万円）」が確認でき、小規模区画で坪単価約¥123kの出物があることがわかります（掲載ベース）。
地域相場サイトでは、大池見山台の坪単価推移はおおむね坪¥11万〜13万程度の履歴が示されることがあり、公示に近い水準が実勢にも反映されている例がある点は参考になります。
ポータルや仲介の掲載は「出物が少なく価格幅が出やすい」ため、最終成約は現地の接道・築況・駐車等の個別条件で大きく変動します（掲載価格は目安）。
5) 周辺環境の状況（短評）
交通：物件エリアは神戸電鉄「大池」駅へ徒歩圏（サイト例で大池駅徒歩約19分の掲載があり）、駅距離はややある点が価格に影響します。
用途地域：標準地データでは「第一種低層住居専用地域」との記載があり、建ぺい率／容積率は低め（40% / 80%）で大規模高密度開発は難しい可能性があります。
生活利便：周辺は住宅地で、生活施設は車やバスでのアクセスが中心。ファミリー向けの落ち着いた環境です。
6) ぱんだhouseコメント（売主向けアドバイス）🐼
「大池見山台は土地が約60坪、建物132㎡の5LDKと使いやすい戸建です。公示（坪約¥110k）ベースの保守試算だと約¥805万と出ますが、実勢では坪¥150k〜¥200kの出物もあるので、現況（室内・外観・駐車・接道）を整えれば代表〜楽観レンジ（約1,130万〜1,546万）での反響を狙えます。
