🏡 神戸市北区唐櫃六甲台で不動産売却をお考えの方へ ― 自然と利便性が調和する、人気の住宅エリア ― 神戸市北区唐櫃六甲台での不動産売却・査定は、地域密着の「ぱんだhouse」にお任せください！
🌿 唐櫃六甲台エリアの魅力と街の特色 神戸市北区唐櫃六甲台は、六甲山の豊かな自然に囲まれながらも、 都市へのアクセスが良い「静穏×利便性」を兼ね備えた住宅地です。
📍【唐櫃六甲台の主な特徴】 神戸電鉄「唐櫃台駅」「有馬口駅」利用可。三宮や谷上への通勤も便利 六甲山系に抱かれた緑豊かな住宅街で、四季の移ろいが感じられる環境 有馬温泉や再度公園が近く、週末のレジャーも充実 周辺には唐櫃小学校・唐櫃中学校など教育施設も整い、子育て世代にも人気 六甲有料道路や阪神高速北神戸線が近く、車通勤にも快適な立地 閑静な街並みと自然の景観を活かした宅地開発が特徴で、 落ち着いた雰囲気を求めるファミリー層やリタイア層から支持されています。
💰 唐櫃六甲台の不動産相場と売却傾向 唐櫃六甲台エリアでは、戸建住宅の取引が中心。 神戸市北区内でも「自然環境と価格バランスが良いエリア」として注目されています。 📊【2025年現在の参考相場】 戸建住宅（敷地50〜70坪）：2,000万〜3,800万円 土地（60〜80坪）：1,200万〜2,800万円 中古住宅（築20〜30年）：1,500万〜2,500万円 駅徒歩圏の南向き物件や駐車2台可能な戸建は、早期売却の傾向があります。 また、近年はリノベーション前提での購入層が増加し、築古物件にも一定の需要があります。
💡 唐櫃六甲台で高く売るためのポイント 1️⃣ 「自然×利便性」を強調する！ → 六甲山麓の緑と都市アクセスを両立できる希少立地は、移住・定住ニーズが高いです。 2️⃣ 「駅徒歩圏」「南向き」「駐車2台可」は強力なアピール材料！ → これらの条件は購入検討者が重視するポイント。 3️⃣ 地元相場を熟知した不動産会社に依頼！ → 神戸市北区の相場を理解している会社ほど、査定の精度と販売スピードが違います。
🐼 ぱんだhouseからのコメント 唐櫃六甲台は「自然と共に暮らす街」として長年人気のある住宅地です。 有馬口駅や唐櫃台駅から三宮方面へアクセスしやすく、 生活の利便性と静かな住環境のバランスが取れています。 ご売却の際は、「立地と環境価値」を的確にPRすることで、 他エリアよりも有利に進められるケースが多いです。 売却のご相談・無料査定はお気軽に「ぱんだhouse」まで。 地域密着だからこそ、実情に即したリアルな査定額をお伝えします。
神戸市北区唐櫃六甲台 の簡易査定レポート 🏠
（建物114㎡／土地165㎡／4LDK／築2003年）
🔎 近隣相場の整理と根拠
最寄駅の 唐櫃台駅 の2025年公示地価（標準地ベース）は 約 4.065 万円／㎡ → 坪単価に換算すると 約 13.4 万円／坪。
過去の地域データでは、同エリア（唐櫃六甲台）の土地取引例で「坪 約 17.7万円前後」の記録もあります。
近年の中古戸建て流通例として、同地域で「土地約163㎡／建物約117㎡／築2004年／4LDK」の物件が 2,400万円 で市場に出た実績があります。
北区全体の中古一戸建ての価格は、最近数年で緩やかに上昇しているとの報告あり。
→ 以上から、「公示地価ベースの慎重値」「過去取引ベース」「流通相場ベース」の3つのシナリオで査定レンジを検討するのが妥当と判断します。
🧮 計算式（桁ごと）
前提
土地面積：165㎡ → 坪数 ≒ 49.9坪（165 ÷ 3.305785）
建物面積：114㎡（築2003年） → 築約22年
建物の新築換算単価（目安）：¥220,000／㎡
土地価値（坪単価シナリオ）
シナリオ 坪単価 土地価値＝坪数×坪単価
保守（慎重） ¥140,000/坪 49.9 × 140,000 ≒ ¥6,986,000
中間（過去取引寄り） ¥178,000/坪 49.9 × 178,000 ≒ ¥8,882,000
流通上振れ ¥220,000/坪 49.9 × 220,000 ≒ ¥10,978,000
(「坪単価178,000円」は過去「坪17.7万円」の記録から、中間値として採用）
建物価値（残存価値）
新築換算 = 114㎡ × 220,000 = ¥25,080,000
経年22年のため、残存率を低〜中で想定：
残存率 10% → 建物価値 ≒ ¥2,508,000
残存率 15% → 建物価値 ≒ ¥3,762,000
（状態・メンテ状況によってこの間が妥当）
合計（想定売却価格レンジ）
シナリオ 土地価値 建物価値 合計目安
保守 ¥6.99M ¥2.51M 約 ¥9.5M（約 950万円）
中間 ¥8.88M ¥3.76M 約 ¥12.6M（約 1,260万円）
流通上振れ ¥10.98M ¥3.76M 約 ¥14.7M（約 1,470万円）
📄 近隣の流通・売却事例
同エリア（唐櫃六甲台）で、土地163.61㎡／建物117.58㎡／築2004年の4LDK中古戸建てが 2,400万円 で流通。
また別の物件（同区内）でも土地165㎡／建物114㎡／築2003年クラスの物件が流通実績にあることから、本件条件と近く、比較対象になり得ます。
→ これら流通例を見ると、「~2,400万円あたり」が一つの実勢レンジ。ただし、土地の広さ・築年数・状態で価格の振れ幅が大きいとの傾向があります。
🌳 周辺環境の状況と物件の特徴
唐櫃六甲台は「自然 × 都市アクセス」のバランスが取れた住宅地。緑が多く、静かな住環境を好むファミリーや定住層に人気。
近年はリノベーション需要もあり、築年古めの戸建てでも立地・土地広さ・整形地・駐車スペースがあれば買い手がつきやすい。
本件の土地165㎡（約50坪）・建物114㎡・4LDKという構成は、一定の生活のゆとりが取れるバランス型。一方で 築2003年 で築浅とは言えず、設備・内装の現況で評価が左右されやすいです。
🐼 ぱんだhouseコメント（売主向けアドバイス）
この物件は「北区・唐櫃六甲台という自然と利便性を両立するエリア + 土地約50坪 + 4LDKの使いやすい広さ」、という“買い手目線で刺さりやすい要素”を持っています。ただし、築22年であることから、「建物の劣化状況・リフォーム歴・水回り／設備の状態」が売却価格に大きく影響します。
物件概要 所在地：神戸市北区唐櫃六甲台 建物面積：110.0㎡（約33.3坪） 土地面積：200.0㎡（約60.5坪） 間取り：3LDK 築年：2004年（築21年） 現況：居住中 相場の根拠と前提条件 ・土地の地価根拠 近隣の標準地として、最近の基準地価データで、唐櫃台駅周辺の住宅地が 坪単価 約13.4万円／坪 の表示あり。 ただし唐櫃六甲台は“山手・ニュータウン型の住宅地”であり、実際の取引・戸建て流通を見ると、相場レンジはもっと広く、「敷地50〜70坪・戸建て」で 中古戸建て価格帯 2,000万〜3,800万円 の報告もある。 これらを踏まえ、土地の坪単価は「低め → 公示地価近め → 相場上振れ」の複数シナリオで考えます。 ・建物評価の考え方 建物110㎡で2004年築 → 築21年。構造・状態次第で価値の残存ありと判断。 建築単価ベースの換算と現況考慮で残存価値を部分的に評価します。 計算式と想定査定額レンジ 前提換算値 建築単価（新築換算時）＝ ¥200,000／㎡（目安） 建物 新築換算価値 = 110.0㎡ × 200,000 = ¥22,000,000 土地面積 200.0㎡ → 坪数 ≒ 60.5坪（200 ÷ 3.305785 ≈ 60.5） 土地価値（坪単価シナリオ別） シナリオ 坪単価 土地価値（目安） 低め（慎重） ¥140,000／坪 60.5 × 140,000 ≒ ¥8,470,000 中間（公示近似） ¥180,000／坪 60.5 × 180,000 ≒ ¥10,890,000 上振れ（相場上位） ¥240,000／坪 60.5 × 240,000 ≒ ¥14,520,000 ※坪単価の幅は、唐櫃六甲台の“戸建て流通報告”および住宅地の基準地価傾向を加味。 建物価値（残存価値想定） 新築換算価値：¥22,000,000 残存率を「20%／30%／40%」で想定（築21年・状態次第） 20% → 約 ¥4,400,000 30% → 約 ¥6,600,000 40% → 約 ¥8,800,000 合計（想定売却価格レンジ：土地 + 建物残存価値） シナリオ 土地価値 + 建物残存価値 想定価格帯 保守 8.47M + 4.40M = 約 ¥12.9M 約 1,290万円 中間 10.89M + 6.60M = 約 ¥17.5M 約 1,750万円 上振れ 14.52M + 8.80M = 約 ¥23.3M 約 2,330万円 → 代表値の目安としては 約 1,700万〜1,900万円前後、条件良ければ 2,300万円前後 の成約も想定可能です。 周辺環境の状況と物件の強み・注意点 強み 唐櫃六甲台は「自然環境と利便性のバランス」が良く、都市圏へのアクセス + 緑豊かな住環境でファミリーや定住層に人気。 敷地200㎡／土地約60坪クラスは、戸建てとして十分な広さ。建物110㎡の3LDKという間取りは、ファミリー需要に対応可能。 注意点 土地の公示値（唐櫃台駅周辺）は坪13〜14万円台と低めの地区もあるため、駅からの距離・接道・地形（斜面か平坦かなど）が大きく査定に影響します。 築年21年のため、建物状態（メンテ・補修履歴・設備状況）次第で価値の残存が変わりやすい。 近隣の売却・流通事例からの参考 最近の唐櫃六甲台の流通事例で、土地 163.6㎡／建物117.6㎡／築2004年の戸建てが 2,400万円で流通していた事例あり。条件は本件より敷地広く、間取りも広め。 不動産会社の説明では、「唐櫃六甲台の戸建て（敷地50〜70坪）」で「中古住宅（築20〜30年）」を2,000万〜3,800万円のレンジとして紹介されており、本件条件でも上振れ余地を示しています。 → 以上により、条件良ければ本査定の上限近く、または事例並みの価格での売却も現実的と考えます。ただし「築年・土地形状・駅距離・状態」が価格を左右するため、これらの情報を明示する必要があります。 ぱんだhouseコメント（売却時のアドバイス） この物件は「土地広め + 建物そこそこの広さ + 自然環境と住環境のバランスの取れたエリア」というかなり良い“ポテンシャル”を持っています。
