🏡 神戸市北区幸陽町で売却をお考えの方へ ― 落ち着いた住環境と利便性を兼ね備えた住宅エリア ― 神戸市北区の中でも、静かな住宅街として人気を集める幸陽町エリア。 神鉄「北鈴蘭台駅」や「鈴蘭台駅」へのアクセスが良く、 神戸中心部への通勤・通学にも便利な立地です。 周囲は緑が多く、穏やかな空気が流れる街並み。 戸建て住宅が多く、世代を超えて愛される落ち着いた街です。 近年は、築年数の経過した住宅の建て替え・リフォーム需要も高まっており、 中古物件市場でも人気が上昇しています。
🌿 幸陽町の住環境と生活利便性 【交通】神鉄有馬線「北鈴蘭台駅」「鈴蘭台駅」まで徒歩・バス圏 【教育】幸陽小学校、鈴蘭台中学校が近く、通学も安心 【買い物】スーパーマルハチ、コープ鈴蘭台、トーホーストアなど生活便利 【医療】鈴蘭台病院・北鈴蘭台クリニックなど医療体制も充実 【自然・公園】幸陽公園・神戸森林植物園も身近に感じられる自然豊かな環境 閑静で緑に囲まれた環境ながら、日常生活に必要な施設が揃う “便利で穏やかな暮らしができる街”です。
💰 幸陽町の不動産売却傾向 種別 売却相場（2025年現在の目安） 一戸建て（100㎡～120㎡） 約1,600万～2,800万円 土地（200㎡前後） 約1,000万～1,700万円 ※立地条件・築年数・リフォーム状況によって価格は変動します。 ※近年は「建て替え用地需要」や「若年ファミリー層の中古購入」も増加傾向。
💡 高く売るためのポイント 1️⃣ 建物のメンテナンス履歴を明示 リフォーム済み・耐震補強などの履歴があると査定UPの要因に。 2️⃣ 「静かな住環境」アピールが効果的 ファミリー層やリタイア層が求めるのは“落ち着いた暮らし”。 環境面の魅力を強調することで購買意欲が高まります。 3️⃣ 地域に強い不動産会社を選ぶ 地元相場と買主層を熟知している会社こそ、早期・高値売却が実現。
🐼 ぱんだhouseからのコメント 幸陽町は「静かな住環境 × 利便性 × 緑の多さ」が揃った、 神戸市北区の中でも特に“実需層から安定した人気”のあるエリアです。 建て替え希望の買主様や、実家売却を検討される方からのご相談も増えています。 ぱんだhouseでは、最新の相場データと地域ニーズ分析をもとに、 「今の市場でどのくらいの価格が見込めるか」を丁寧にご案内しています。 売却相談・査定はもちろん無料。 神戸市北区の売却は地域密着のぱんだhouseにぜひお任せください🐼✨
1. 物件概要
所在地：兵庫県神戸市北区幸陽町2丁目
物件種別：一戸建て
建物面積：82.6㎡（約25.0坪）
土地面積：147.0㎡（約44.46坪）
間取り：4K / 4DK
築年数：2009年（平成21年築、築16年）
2. 近隣相場と根拠計算
① 建物評価
神戸市北区の中古一戸建ての木造戸建ての建築単価基準を22万円/㎡とします（ぱんだhouse基準）。
築16年の築年数経過減価率を考慮し、通常中古住宅は築年数で建物価値が下がります。
一般的に築16年の減価率は約50%前後を目安とします。
建物評価額
= 建物面積82.6㎡ × 22万円/㎡ × 50%
= 82.6 × 220,000 × 0.5 = 約9,086,000円
② 土地評価
神戸市北区幸陽町周辺の土地単価は1㎡あたり約6万円前後（周辺実際取引や公示地価より推定）とします。
土地面積147.0㎡ × 6万円/㎡ = 8,820,000円
③ 総合査定額（建物＋土地）
= 土地評価 + 建物評価
= 8,820,000+ 9,086,000 = 約17,906,000円
3. 周辺環境の状況（ぱんだhouseコメント付き）
交通アクセス：神戸電鉄有馬線「北鈴蘭台」駅徒歩圏内、通勤通学に便利です。
買い物施設：周辺にスーパーやコンビニ、ドラッグストアが揃っており生活利便性良好。
教育施設：近隣に小中学校があり、ファミリー層にも人気の地域です。
治安・環境：閑静な住宅街で子育て世代に適した安全な環境です。
再開発・将来性：地域のインフラ整備も進んでおり、資産価値維持に期待が持てます。
4. ぱんだhouseコメント
「神戸市北区幸陽町の閑静な住宅地に立地し、築16年の適度な築年数で建物もしっかりしています。土地面積もゆったり約44坪と広く、ファミリー層にぴったりの4K間取りです。駅徒歩圏で利便性も高い点が大きな魅力。周辺環境も落ち着いており、子育てや生活に最適なエリア。今回の査定は周辺相場や建築単価基準を踏まえたもので、実際の売却価格は市場動向により変動しますが、資産価値として堅実な物件と評価できます。」
不動産簡易査定レポート（試算）
物件種別：一戸建て
所在地：兵庫県神戸市北区幸陽町3
建物面積：234.0㎡
土地面積：462.0㎡（約 139.76 坪）
間取り：5LDK
築年：2005年（築約20年）
要約（結論）
試算レンジ（目安）：
保守的（低地価 × 建物残存10%）＝ 約 ¥31.4百万円（約 3,144万円）。
代表想定（中地価 × 建物残存15%）＝ 約 ¥39.9百万円（約 3,986万円）。
楽観（高地価 × 建物残存30%）＝ 約 ¥57.4百万円（約 5,737万円）。
下に根拠と計算式（桁ごと）、周辺環境の状況、直近の近隣売却・掲載事例、そして ぱんだhouseコメント を示します。重要な相場根拠は本文に出典を付しています。
① 基本的な考え方と採用前提
土地価値は「坪単価 × 坪数」で算出。幸陽町の近隣データ（掲載例・地域相場）を基に低〜中〜高の坪単価シナリオを採用しました。
建物は ぱんだhouse 基準：¥220,000／㎡（新築換算） を用い、新築換算額に残存率をかけて算出します。築年（2005年＝約20年）は法定耐用年数（22年）に近く、残存率は条件により低〜中で想定しました。
② 重要な相場データ（根拠）
幸陽町の掲示・掲載例では 坪およそ18.8〜19.0万円 程度の出物・算出値が確認できます（SUUMOの近隣掲載例等）。
神戸市北区全体の戸建て統計では 坪単価の中央値は大きく幅がある（エリア・立地で差が大きい）。一部の集計では北区平均で坪40万円台の指標も見られるため、上振れレンジも想定します。
地域集計では幸陽町の過去平均や推移データが利用可能で、直近の流通事例は坪約12〜19万円レンジが散見されます（出典参照）。
（上の3点が査定で最も重い根拠です — 以下の金額算出にこれらを反映しています。）
③ 計算（桁ごとに透明に）
A. 補助計算：坪数
土地面積 462.0㎡ ÷ 3.305785 ＝ 139.7550052408127 坪
→ ≒ **139.76 坪**
B. 建物（新築換算）
建物 新築換算 = 234.0㎡ × ¥220,000／㎡
= 234 × 220,000
= 51,480,000 円 ＝ **¥51,480,000**
C. 建物残存価値（シナリオ）
保守（残存率 10%） → 51,480,000 × 0.10 = ¥5,148,000
代表（残存率 15%） → 51,480,000 × 0.15 = ¥7,722,000
楽観（残存率 30%） → 51,480,000 × 0.30 = ¥15,444,000
注：残存率は「築20年・維持状況やリフォーム有無で上下」。例えば直近リフォームがあると残存率を上げられます。
D. 土地価値（坪単価シナリオ）
（坪数 = 139.76 坪）
低（SUUMO等近隣出物を基に）：坪 ¥188,000（約18.8万円）
→ 土地 = 139.76 × 188,000 = ¥26,291,000（約2,629万円）。
SUUMO
中（代表）：坪 ¥230,000（周辺の中位レンジ想定）
→ 土地 = 139.76 × 230,000 = ¥32,144,800（約3,214万円）。
高（上振れ）：坪 ¥300,000（良地・駅近・整形地の上振れ）
→ 土地 = 139.76 × 300,000 = ¥41,928,000（約4,193万円）。
E. 合計（土地＋建物残存価値）
保守的合計 = 土地 ¥26,291,000 + 建物 ¥5,148,000 = ¥31,439,000（約 ¥31.4百万円）。
代表合計 = 土地 ¥32,144,800 + 建物 ¥7,722,000 = ¥39,866,800（約 ¥39.9百万円）.
楽観合計 = 土地 ¥41,928,000 + 建物 ¥15,444,000 = ¥57,372,000（約 ¥57.4百万円）.
（端数は四捨五入しています。上記が試算レンジです。）
④ 周辺環境の状況（短評）
駅・交通：幸陽町は神戸電鉄「花山」駅等が最寄りで、駅徒歩10〜20分圏の物件が多く、車利用が多い郊外住宅地です。買物・学校・医療等の生活利便はエリア内に点在しています。
エリア需給：北区内でもエリア差が大きく、幸陽町周辺は中古戸建の出物が定期的に出る一方、面積・接道・築年で大きく評価が分かれます（掲載・成約ともに価格幅が広い）。
開発性：本件は土地が比較的大きめ（約140坪）なので、用途（敷地の形状・接道）次第ではリフォーム→再販、或いは分割も選択肢になります。分割や開発を想定する場合は別途分筆・造成費を見積もる必要があります。
⑤ 直近の近隣売却・掲載事例（抜粋）
SUUMO掲載例（幸陽町3）：土地 207.89㎡（約62.88坪）・建物121.13㎡・1988築・掲載価格 ¥11,800,00（1,180万円）
— 本件と似た面積帯の掲載例で坪単価は約¥188,000/坪の目安。
地域の戸建成約サンプル（北区他エリア）：小倉台・星和台など北区他エリアの成約事例は 約¥1,800万〜¥2,600万 のレンジが多数見られ、幸陽町の事例はこれらと整合性がある。
地域相場記事：幸陽町の土地平均値や推移データ（坪19万円程度〜変動）を示す掲載があり、地域実勢の根拠になります。
注：上記は公開の「売出し／掲載」データと地域相場集計を抜粋したものです。掲載価格と成約額は差が出る点にご留意ください。
⑥ ぱんだhouseコメント（売主向け・実務アドバイス）🐼
「幸陽町3は土地約140坪＋建物234㎡のゆとりある戸建で、ファミリー向けや二世帯向けに強い魅力があります。築年は2005年でまだ若め、建物の状態が良ければ買主の評価は高めです。市場での成約は『駅距離・接道・敷地の形状・駐車台数・内装の鮮度』に左右されやすく、まずは現況写真・図面・駐車条件・修繕履歴を揃えることをおすすめします。」
