🏠 住宅ローン残債ありでも売れた成功例を紹介

“売れない”と思い込んでいた物件を成約させたリアルストーリー 「住宅ローンが残っているから売れないのでは…？」 「残債が多くて買い替えできない…」 そう悩む方は非常に多いですが、実際には ローン残債があっても売却は十分可能 です。 むしろ、売却成功者の多くは“ローンが残っているタイミング”で動いています。 この記事では、実際に住宅ローン残債ありで売れた成功例 とともに、 高値売却につながったポイントや、売主が取るべき戦略を詳しく解説します。

 

■ 成功例①：残債1,650万円 → 売却価格1,880万円 💡 差額＋230万円で完済＆買い替え成功 ◆ 物件概要 築18年・戸建て 住宅ローン残債：1,650万円 大手に3ヶ月任せて動きなし ◆ 地元密着店に依頼して“即動いた理由” 生活圏の実需層に需要が集中していた 周辺の学校区が人気で隠れた需要があった 適正価格を見極め、上手く競争を作れた 結果、 1週間で3件の内見 → 2組が競合 → 1,880万円で成約。 残債を完済し、手元に資金が残り、次の住まいへの買い替えがスムーズに進んだ例です。

 

■ 成功例②：残債2,300万円 → 売却価格2,250万円 💡 足りない50万円は“つなぎ資金”でクリア ◆ 状況 転勤で急ぎ売却が必要 残債のほうが売却予想価格より高い状態（軽度のオーバーローン） ◆ 解決方法 金融機関に相談し、自己資金50万円を一時投入 売却後に転勤先の住宅手当で補填 賃貸に回さず、空き家による負担をゼロにできた 結果として、 売却価格2,250万円で成約 → 売却活動の短期化 → 金利負担の軽減 というメリットを得られました。

 

■ 成功例③：残債1,200万円 → 売却価格1,150万円 💡 足りない50万円は“買い替えローン”で完済 買い替えローンを活用し、 残ったローン＋新居購入資金をひとまとめに借換え ました。 ◆ なぜ成功につながった？ 売却損を“そのまま”買い替えローンに上乗せできた 金利が安い時期で負担増が最小限 新居購入の決断が早まり、売却を急がず戦略的に動けた “残債が残る＝売れない”ではなく、 金融機関の仕組みを使えば普通に完済できる のがポイントです。

 

■ 成功例④：残債1,900万円 → 売却価格2,020万円 💡 “軽リフォーム×プロ撮影”で価値を底上げ ◆ 物件状態 壁紙の汚れ 水回りの劣化 荷物が多い状態 ◆ 行ったこと 壁紙張替え：8万円 水回りシート施工：2万円 ハウスクリーニング：4万円 プロカメラマン撮影：2万円 合計16万円で物件の見栄えが劇的に改善！ 結果、 査定より＋120万円アップの2,020万円で成約。 たった16万円の投資で120万円のリターンを生みました。

 

■ ローン残債ありでも売れる理由 ✔ ① ローン残債の有無は“買主には関係ない” 買主が欲しいのは“物件そのもの”。 売主のローン状況は一切価格に影響しません。 ✔ ② 完済は“売却代金”で行うのが一般的 残債 ＜ 売却価格 の場合は問題なし。 ✔ ③ 不足していても対策が複数ある 自己資金投入 親族から一時借入 買い替えローン 無担保ローン つなぎ融資 任意売却（最終手段） ローンがあっても、売却は普通にできます。

 

■ 高値売却に成功したケースの“共通ポイント” 🔑 1. 売却価格の設定が適切 周辺相場＋ターゲット層に合った価格設定が必須。 🔑 2. 内装の改善（簡易リフォーム）が効果的 費用対効果が高く、成約スピードにも影響。 🔑 3. 地元密着店が圧倒的に強かった 地元ニーズが明確なため、反応が早い。 🔑 4. 見せ方が上手い プロ写真や丁寧な物件紹介で問い合わせ数が大幅UP。 🔑 5. ローン残債の整理を早期に行った 金融機関との調整・シミュレーションで不安ゼロの状態に。

 

■ まとめ：住宅ローンが残っていても“普通に売れる” 住宅ローン残債がある状態で不安に思うのは当たり前ですが、 実務では 半分以上の売主が“ローンありのまま売却”しています。 残債があっても売却できる 残債が足りなくても方法はある 長期化すると金利負担で損をする 早めの相談が最もコスパが良い 正しい知識と戦略があれば、 ローン残債ありでも高値売却は実現できます。