🏡 神戸市北区大池エリアで不動産売却をお考えの方へ
― 駅近×自然×安心の住環境、人気上昇中の「大池」 ―
【大池エリアの魅力と売却ポイント】 神戸市北区大池は、「自然と利便性の調和」が魅力の住宅エリアです。 神戸電鉄有馬線「大池駅」を中心に、閑静な住宅街が広がり、 六甲山系の豊かな自然に囲まれながらも、三宮や新神戸方面へのアクセスが快適。 周辺にはスーパー・コンビニ・病院・学校が徒歩圏内にそろい、 ファミリー層・シニア層の双方から人気が高い地域です。 また、近年は「リフォーム需要」や「相続による売却」も増えており、 中古住宅や土地の再利用ニーズが拡大中。 立地・眺望・駅近という条件を活かせば、高値売却も十分可能なエリアです。
🐼 ぱんだhouseからのコメント 大池エリアは、神戸市北区の中でも“安定した資産価値”が期待できる地域。 特に「駅徒歩圏・閑静な住宅地・眺望良好物件」は市場で人気が高く、 販売開始から短期間で成約するケースも少なくありません。 ぱんだhouseでは、 地域密着で得た最新の成約データをもとにした高精度査定 売却理由に合わせた最適な販売プラン提案 空家・相続物件・築古住宅の価値最大化サポート を通じて、売主様の「納得の売却」を全力でサポートいたします。
🌳 周辺環境の特徴 【交通】神戸電鉄有馬線「大池駅」から三宮まで約20分の快適アクセス 【教育】大池小学校・大池中学校など、通学環境が充実 【買物】コープミニ大池、マルハチ北鈴蘭台店など生活利便施設が徒歩圏 【医療】北区医療センター・大池クリニックなど安心の医療環境 【自然】六甲山系の緑豊かな住環境、公園やハイキングコースも多数
■ 物件情報
住所 兵庫県神戸市北区東大池3丁目
物件名 （該当なし／土地としての評価）
物件所有者 名義人の家族・親族
現況 古屋あり
土地面積 100.0㎡
建物面積 —
完成年 不明（建物老朽化）
■ 相場算出根拠
【前提条件】
・所在地：神戸市北区東大池3丁目
・用途地域：第一種低層住居専用地域（想定）
・道路付け：4～6m
・土地相場単価：1坪あたり 約28万円（近隣実勢ベース）
【計算式】
土地価格 ＝約30坪 × 28万円 ＝ 約840万円
古屋（建物）については、築年不明・老朽化のため解体前提とし、建物価値はゼロ評価。
【評価コメント】
・神鉄大池駅まで徒歩圏であり、駅近需要あり。
・地形・接道・高低差等によって実勢価格に差が生じる。
・住宅用地としての再利用価値はあり。
🏡 ① 物件概要
項目 内容
査定種別 仲介（簡易査定）
物件種別 一戸建て
所在地 兵庫県神戸市北区東大池1丁目
建物面積 69㎡（約20.9坪）
土地面積 216㎡（約65.3坪）
間取り 3LDK
築年数 2018年（平成30年）／築6年
現況 居住中
所有者 本人所有
📊 ② 地価公示価格（東大池）
**2025年の地価公示価格（標準地）**は次のとおりです：
地価公示価格：37,700 円/㎡（坪 約 124,600 円/坪）
※東大池は住宅地として中堅価格帯で、郊外住宅地として堅調な推移です。前年比も上昇傾向にあります。
🧮 ③ 査定根拠・計算式
※戸建て査定は 土地評価＋建物評価 の合算で行います。
🟦 A) 土地評価（公示地価ベース）
土地の評価額を地価公示価格で算定：
土地評価額 ＝ 公示地価（㎡単価） × 土地面積
＝ 37,700 円/㎡ × 216㎡
≒ 約 8,143,200 円
👉 土地評価 ≒ 約 ¥8.14M
※敷地形状・接道・道路幅員等の条件が標準地に近いと仮定。
※公示地価は標準地での評価であり、個別立地条件で上下します。
🟩 B) 建物評価（残存価値）
築6年の建物は 新築に近い残存価値 があると評価します。
新築建築費 想定（概算）
＝ 69㎡ × 約 ¥220,000/㎡
≈ ¥15,180,000
残存率（築6年）
＝ 60〜70％
建物残存価値
≈ 約 ¥9.11M～¥10.63M
👉 建物評価 ≒ 約 ¥9.1M〜¥10.6M
※実際の評価は設備仕様・内装・修繕履歴で変動します。
📊 ④ 想定査定価格（仲介想定）
評価モデル 土地評価 建物評価 想定査定額
保守評価 ¥8.14M ¥9.1M 約 ¥17.2M
標準評価 ¥8.14M ¥9.9M 約 ¥18.0M
上振評価 ¥8.14M ¥10.6M 約 ¥18.7M
📌 想定査定価格レンジ（仲介）：
➡ 約 ¥17,000,000〜¥19,000,000
👉 代表査定額（中央値）：
➡ 約 ¥18,000,000（約1,800万円）
🏘️ ⑤ 周辺環境の状況
🚗 交通・利便性
最寄り駅は 神戸電鉄有馬線「大池」駅 で徒歩圏（5〜10分）においてアクセス可能な住宅地です。
2018年以降のニュータウン的開発が進んでおり、若年ファミリー層を中心に人気があるエリアです。
🛍️ 生活利便
スーパー・ドラッグストア・飲食店が徒歩〜車圏内。
公園や学校も近く、住宅地として生活導線は悪くありません。
北区でも中堅価格帯の住宅地として、堅調な需要が維持されています。
📉 ⑥ 直近の近隣売却・売出事例
🏠 近隣売却・売出例
事例 条件 価格 備考
① 東大池3丁目・4LDK・建110㎡・土地213㎡・築45年 約 ¥39.8M 駅徒歩8分、古家中心
② 東大池3丁目・4LDK・建118㎡・土地222㎡・2024築 約 ¥38.8M 駅徒歩9分
③ 東大池1丁目・新築3LDK・建87㎡・土地98㎡ 約 ¥27.9M 駅徒歩5分
④ 東大池1丁目・新築3LDK・建95㎡・土地107㎡ 約 ¥26.9M 駅徒歩6分
📌 傾向まとめ：
駅近・新築系物件は 約 ¥26.9M〜¥27.9M 台で売出されています。
大きな土地・広い建物付の築古でも ¥38M〜¥40M 台の例がありますが、築浅・専有地が小さい本件とは条件が異なります。
🐼 ぱんだhouseコメント
東大池1丁目は、「大池」駅徒歩圏で住宅地需要があるものの、北区の中では比較的穏やかな地価公示値が示されるエリアです。公示地価は **約 37,700
円/㎡（坪 約 124,600 円）** で堅調な基準ですが、駅徒歩距離や敷地面積の違いにより、売却価格には幅があります。
本件（築6年・土地216㎡・建物69㎡）は建物の築浅価値が高く、**建物評価が総評価の大半を占める構成**になります。
土地評価は公示値ベースで約 **¥8.1M**、建物残存価値も高く見積もって **約 ¥9M〜¥10.6M** と試算し、総合査定額は **約
¥17M〜¥19M** になります。
