🏡 神戸市北区広陵町で不動産売却をお考えの方へ

― 緑と利便性が調和する広陵町で、価値を最大化する売却を ―

 

【広陵町エリアの特徴と売却のチャンス】 神戸市北区広陵町は、緑豊かな住環境と生活利便性を兼ね備えた住宅地として、安定した人気を誇るエリアです。 計画的に整備された街並みは美しく、ゆとりある区画・静かな環境・教育施設の充実が特徴。 近年では、子育て世帯や二世帯住宅を希望する層の中古住宅ニーズが急増しています。 また、「鈴蘭台駅」「北鈴蘭台駅」へのアクセスが良く、 神戸電鉄を利用して三宮方面へもスムーズ。 郊外の穏やかさと、都市部への通勤・通学のしやすさを両立できることから、 今後も安定した不動産需要が見込まれる地域です。

 

🐼 ぱんだhouseからのコメント 広陵町は、閑静な住宅街でありながら生活利便性の高さが際立つエリアです。 リフォーム需要・建替え需要のどちらにも対応しやすく、 土地・戸建・空家・相続物件のどのカテゴリーでも安定した成約実績があります。 ぱんだhouseでは、 広陵町エリアに特化した成約データと査定ノウハウ 築年数・立地・土地形状を考慮したリアルな高値査定 相続・住み替え・空家整理などの柔軟な売却戦略 を通じて、「最も価値の伝わる形で売る」を目指しています。

 

🌳 周辺環境の特徴 【交通】神戸電鉄「北鈴蘭台駅」「鈴蘭台駅」利用で三宮・新開地方面へスムーズアクセス 【教育】広陵小学校・桜の宮中学校区。教育環境の良さが定評 【買物】コープ北鈴蘭台・トーホーストア・マックスバリュなど生活施設が点在 【医療】神戸アドベンチスト病院・地域クリニックが充実 【自然】広陵公園・桜の宮公園など、自然を身近に感じる暮らし

🏠 物件概要 項目 内容 種別 一戸建 所在地 兵庫県神戸市北区広陵町 建物面積 80㎡（24.2坪） 土地面積 60㎡（18.2坪） 間取り 5LDK 築年 1988年（昭和63年）築38年 現況 居住中 査定方法 簡易査定 査定種別 仲介 1) 近隣相場の根拠（地価・戸建て） ◆ 土地相場（神戸市北区 広陵町 エリア） 神戸市北区全体の土地地価※（公示・実勢） 北区全体の土地平均は 約 8.8万円/㎡（坪約29.2万円）〜 の地点あり（相場集計）。 広陵町は駅から少し距離がある住宅地。実勢では 坪 20〜30万円台 が中心と推定。 （注：上記は広陵町全体の平均データ。実勢では徒歩距離・接道などで上下します。） 2) 査定根拠（計算式そのまま転用可） A) 土地価値 土地面積：60㎡ ≒ 60 ÷ 3.3058 ≒ 約 18.2 坪 坪単価は「低・標準・高」の3段階で評価： シナリオ 坪単価 計算式 土地価値 低め（郊外平均） ¥200,000 18.2 × 200,000 ¥3,640,000 標準（代表） ¥250,000 18.2 × 250,000 ¥4,550,000 高め（好立地） ¥300,000 18.2 × 300,000 ¥5,460,000 ※「坪25万円」は北区郊外の相場中央値を参考にした想定。 B) 建物価値（経年減価） 建物の新築換算（木造基準 22万円/㎡）： 80㎡ × ¥220,000 = ¥17,600,000 築38年・法定耐用年数22年のため、残存価値は低いと考えます。 残存率の想定： 想定残存率 建物価値 3% ≒ ¥528,000 5% ≒ ¥880,000 8% ≒ ¥1,408,000 築古・経年劣化・設備更新状況により残存率は大きく変わるため 3〜8% の幅で見ます。 C) 合計査定額（代表値） シナリオ 土地 建物 合計 保守（低） 3,640,000 528,000 ≒ ¥4,168,000 代表（標準） 4,550,000 880,000 ≒ ¥5,430,000 上振れ（高） 5,460,000 1,408,000 ≒ ¥6,868,000 📌 推定査定価格： 約 450万円 〜 約 690万円 👉 代表値 は 約 530万円 〜 580万円 を想定。 3) 周辺環境の状況 🏙 生活利便 三宮・大阪方面へのアクセスはバス中心 近隣にスーパー・コンビニ・医院・銀行等あり 学校区内（小中学校徒歩圏）が多く、ファミリー層の居住需要あり 🏡 生活特性 神戸市北区広陵町は閑静な住宅地 駅徒歩圏でない物件も多く、車利用者中心の住宅地 平坦地も一部ありつつ起伏がある場所も存在 4) 直近の近隣売却事例（参考） ※以下は近傍エリアで確認できる主な成約・掲載例です。具体地番での成約は地域統計ベースです。 ■ 近隣中古一戸建て（広陵町・泉台・鈴蘭台周辺） 所在地 土地面積 建物面積 築年 価格帯 鈴蘭台北町7丁目 約 70坪 約 35坪 H3 約 1,890万円（掲載） 広陵町6丁目 約 60坪 約 30坪 H5 約 1,950万円（掲載） 泉台2丁目 約 50坪 約 37坪 H8 約 1,320万円（掲載） 📍 本件は敷地 18.2坪・建物 24.2坪と小さめであるため、 これら「普通規模」よりは相場が低くなる傾向です。 5) ぱんだhouseコメント（売却戦略） 神戸市北区・広陵町の戸建て市場は、 ・駅から距離がある住宅地 ・敷地面積が小さめ ・築古傾向 といった要因から、価格は **低め〜中間レンジ** での成約が中心です。 本件は「現況居住中」で室内状況が良ければ、 代表値として **約 530万円前後** での売り出しが現実的です。

■① 対象物件
所在：神戸市北区広陵町6
土地：90㎡（約27.2坪）
建物：80㎡
築年：1998年（築28年）
間取り：3LDK
■② 地価公示・実勢相場

広陵町の最新データ👇

実勢平均：約23.8万円／坪（2024年）
平米単価：約7.2万円／㎡
北区平均よりやや高い水準

👉 結論
20万～25万円／坪レンジ

■③ 土地価格
▼計算式

土地価格 ＝ 坪単価 × 坪数

▼算定
27.2坪 × 20万～25万円

👉

約540万円 ～ 680万円

👉 土地評価：550万～700万円

■④ 建物評価
▼新築価格（ぱんだ基準）
木造：22万円／㎡

👉
22万 × 80㎡ ＝ 1,760万円

▼減価（築28年）
耐用年数超過 → ほぼ償却

👉

0万～150万円程度

👉 建物評価：0～150万円

■⑤ 総合査定
▼計算

土地＋建物

👉

550万 + 0万 ＝ 550万円
700万 + 150万 ＝ 850万円

👉 査定レンジ：550万～850万円

■⑥ 直近売却事例（重要）
▼土地事例（広陵町）
52坪 → 750万円（坪14.6万）
56坪 → 1,100万円（坪19.7万）
56坪 → 1,400万円（坪25万）

👉 傾向

坪単価：15万～25万円帯で推移
▼戸建参考
土地165㎡＋建物105㎡ → 2,500万円（築浅）

👉 築年が古いと価格は大きく下がる

■⑦ 個別補正（この物件）
▼プラス要因

✔ 区画整備された住宅地
✔ 3LDK → 標準需要
✔ 相場が微上昇（+3%）

👉 ＋評価：+50万

▼マイナス要因（重要）

✔ 土地27坪 → やや狭い
✔ 築28年 → 建物価値ほぼ無し
✔ 駅徒歩約15分圏 → 微妙

👉 ▲評価：▲100万～200万円

■⑧ 売出戦略
戦略 価格
早期売却 580万～650万円
標準 680万～780万円
強気 800万～950万円
■⑨ 周辺環境評価
▼強み
山の街駅圏の住宅地
第一種低層で環境良好
区画整備された街並み

👉 「北区では安定系住宅地」

▼弱み
駅距離あり
車依存
小規模土地で流動性やや弱い