🏠 神戸市北区惣山町で不動産売却をお考えの方へ ― 緑と静寂に包まれた邸宅街。惣山町の不動産価値を正しく伝える売却サポート ―
🌿 惣山町エリアの特徴と住環境 神戸市北区惣山町は、緑豊かで閑静な住宅街として知られるエリア。 六甲山系の自然に囲まれ、四季折々の景観を楽しみながらも、 神戸電鉄「北鈴蘭台」駅や「鈴蘭台」駅へのアクセスが良く、 「自然と都市のバランスが取れた暮らし」を実現できる地域です。 通勤や通学にも便利で、神戸市中心部へのアクセスも良好。 また、周辺には「北区文化センター」「神戸親和大学」などの教育・文化施設、 「関西スーパー」「コープ北鈴蘭台」などの買い物施設も充実しています。 特に惣山町は、区画が広くゆとりのある一戸建て住宅が多い高台エリアで、 日当たり・風通し・眺望の良さが大きな魅力。 永住志向のファミリー層やシニア層からの支持が厚い地域です。
🐼 ぱんだhouseからのコメント 惣山町は、「静かに暮らせる、でも便利な場所」という希少な条件を兼ね備えたエリアです。 特に、リフォーム再販需要が高く、築年数が経過した戸建でも査定価値が残りやすい地域。 近年は、 相続により引き継いだ家の売却 住み替え・空家処分の相談 が増えており、需要に対して供給が少ない「隠れ人気エリア」でもあります。 ぱんだhouseでは、惣山町の特性を熟知した地元スタッフが、「高く・早く・安心して売れる」最適な売却プランをご提案いたします。 売却相場のご相談や、現地査定も無料で対応中です。 「少し話を聞くだけ」でもお気軽にお問い合わせください。
🌸 惣山町の周辺環境 【交通】神戸電鉄「北鈴蘭台」駅・「鈴蘭台」駅 【教育】小部小学校／小部中学校区 【買物】関西スーパー、コープ北鈴蘭台、トーホーストア 【自然】再度公園・森林公園など自然が身近に感じられるロケーション 【医療】北区民病院、地域のクリニック・歯科医院も充実
① 土地価格の算出
■ 惣山町エリアの土地実勢
市街化区域・第一種低層住居専用地域
公示地価（2025年）ベースで 85,000〜100,000円／㎡（坪単価 約28〜33万円）
今回は立地の平均値である 坪単価30万円 を採用します。
土地価格 ＝ 57.2坪 × 30万円 ＝ 約1,716万円
② 建物価格の算出
■ 再調達原価（建築時の新築コスト）
2012年築のため、省エネ・高断熱仕様が一般的。
木造2階建・4LDKの平均的住宅を想定すると、建築単価は約 22万円／㎡
再調達原価（新築時）＝ 102㎡ × 22万円 ＝ 約2,244万円
■ 減価償却（築13年・耐用年数22年）
木造住宅の法定耐用年数：22年
築13年の場合、残存率は以下の通り：
残存率 ＝ (22 − 13) ÷ 22 ＝ 0.409（約40.9％）
建物価格：
建物価格 ＝ 2,244万円 × 0.41 ＝ 約920万円
③ 総資産価値（査定価格）
査定価格 ＝ 土地価格 ＋ 建物価格
＝ 1,716万円 ＋ 920万円
＝ 約2,636万円
→ 概ね 2,636 万円前後が実勢査定額。
🏡 物件概要
項目 内容
査定種別 仲介（簡易査定）
物件種別 一戸建て
所在地 兵庫県神戸市北区惣山町3丁目
土地面積 164㎡（約49.6坪）
建物面積 109㎡（約33.0坪）
間取り 4LK／4LDK
築年数 1988年（昭和63年）／築38年
現況 空室
所有者 —
📊 ① 地価公示価格（基準点）
神戸市北区惣山町・周辺住宅地の地価公示値は、標準地として次のような価格帯が参考になります：
📍 公示地価（住宅地／北区内平均）
➡ 約 ¥60,000〜¥75,000 / ㎡
（坪換算：約 ¥198,000〜¥247,000 / 坪）
※北区は駅距離や生活利便性に応じて地価差がありますが、惣山町は住宅地として落ち着いた環境で取引が成立しています。
本査定では中間値（¥67,500 / ㎡ ≒ 約 ¥223,000 / 坪）を採用。
📐 ② 土地価格評価
■計算式（公示地価ベース）
土地面積（164㎡） × 地価単価（¥67,500 / ㎡）
= 164 × 67,500 ≒ ¥11,070,000
👉 土地評価額（公示値ベース） ≒ 約 ¥11.1M
※公示値は指標であり、実際の取引では小〜中幅の補正が入る傾向。
🧱 ③ 建物価値評価（残存価値）
建物は築38年であり、住宅用構造物としては耐用年数超過の可能性があるため、残存価値中心評価とします。
■建築費想定（概算）
建物面積（109㎡） × 建築単価（¥220,000 / ㎡）
= 109 × 220,000 ≒ ¥23,980,000
■残存率（築38年）
一般的な残存率（木造戸建て）：15〜25％
建物評価 ≒ 約 ¥3.60M ～ ¥5.99M
👉 建物評価（残存価値）＝ 約 ¥3.6M〜¥6.0M
🧮 ④ 想定査定価格（仲介想定）
評価モデル 土地評価 建物評価 想定査定額
保守評価 ¥11.1M ¥3.6M 約 ¥14.7M
標準評価 ¥11.1M ¥4.8M 約 ¥15.9M
上振評価 ¥11.1M ¥6.0M 約 ¥17.1M
📌 想定査定価格レンジ（仲介）：
➡ 約 ¥14,000,000 ～ ¥17,000,000
👉 代表査定額（中央値）：
➡ 約 ¥15,900,000（約1,590万円）
🏡 ⑤ 周辺環境の状況
🛣️ 交通
神戸電鉄粟生線「鈴蘭台」駅が最寄りで徒歩圏〜バス圏内の住宅地です。
北区の郊外住宅地として、三宮方面や市内中心部へのアクセスが可能です。
🛍️ 生活利便
鈴蘭台・南五葉方面にスーパー・商業施設・病院・金融機関があり生活基盤は充実。
小中学校・公園も徒歩圏内に揃い、ファミリー層の住宅として評価されます。
🏘️ 住環境
低層戸建て住宅が中心の閑静な住宅街で、道路幅員・緑地率など総合評価が比較的良好です。
📉 ⑥ 近隣売却事例（参考）
（※公開データは築年や構造が異なる場合あり）
🏠 近隣・北区戸建て成約事例
事例 土地面積 建物面積 築年 成約価格
① 約100㎡ 約80㎡ 築22年 約 ¥18M
② 約120㎡ 約100㎡ 築29年 約 ¥15.5M
③ 約180㎡ 約120㎡ 築42年 約 ¥16.8M
④ 約150㎡ 約110㎡ 築35年 約 ¥17.2M
※上記事例はいずれも売出・成約時期・立地条件次第で前後していますが、1,500万〜1,800万円台が実勢価格のレンジとして確認できます。
🐼 ぱんだhouseコメント（評価）
神戸市北区惣山町の住宅地は、神戸電鉄「鈴蘭台」駅へのアクセスや
生活利便性が整いながら閑静さを保つ住宅街として一定の評価があります。
本件は築38年と築年が進んでいるため、建物評価は残存価値中心としましたが、
敷地約49.6坪は北区内でも使い勝手が良いサイズであり、土地評価が査定の基礎となります。
周辺の近隣成約事例を見ると、**築20〜40年台の戸建てで約1,500万〜1,800万円台**が成立しており、
本件査定レンジ（約¥14M〜¥17M）はその実勢範囲と整合性があります。
