🏠 神戸市北区五葉で不動産売却をお考えの方へ ― 鈴蘭台エリアの落ち着いた住宅街「五葉」で、価値ある売却を。地域密着のぱんだhouseがサポート ―
🌳 五葉エリアの特徴と魅力 神戸市北区五葉は、鈴蘭台エリアの中でも特に住環境の良さに定評がある住宅地です。 ゆとりある区画に戸建住宅が立ち並び、緑と静けさに包まれた穏やかな暮らしが実現できる人気エリア。 神戸電鉄「西鈴蘭台駅」や「鈴蘭台駅」へのアクセスが良く、 三宮・新開地方面へもスムーズに通勤可能です。 周辺には「コープ西鈴蘭台」「マルハチ鈴蘭台店」などのスーパーや、 医療機関・教育施設もそろい、子育て世代にも人気の街並みが広がっています。 また、近隣には「しあわせの村」や「再度公園」など自然を楽しめるスポットも多く、 “暮らしやすさ×自然の豊かさ”が共存する理想の住環境です。
🐼 ぱんだhouseからのコメント 五葉エリアは、戸建需要の高い注目エリアです。 新築分譲地が少ない中で、中古住宅のニーズが安定しており、 築年数が経っていても「立地条件」「敷地の広さ」「日当たりの良さ」で高く評価されることが多い地域です。 ぱんだhouseでは、 🔸 近隣の成約事例をもとにした「リアルな査定」 🔸 空き家・相続不動産のスムーズな売却サポート 🔸 リフォーム・解体・片付けも含めたトータル提案 を通して、五葉での“損をしない不動産売却”を実現しています。 「売却を急いでいる」「価格を知りたいだけ」「他社査定と比較したい」 どんなケースもお気軽にご相談ください。 地元密着のぱんだhouseが、誠実・丁寧に対応いたします。
🏡 五葉エリアの生活環境 【交通】神戸電鉄有馬線「西鈴蘭台駅」「鈴蘭台駅」 【買物】コープ西鈴蘭台・マルハチ鈴蘭台・スギ薬局北区鈴蘭台店 【教育】鈴蘭台小学校・鈴蘭台中学校 【医療】北区民病院・鈴蘭台診療所・小野内科クリニック 【自然・公園】しあわせの村・再度公園・五葉台公園
🏡 物件概要
項目 内容
査定種別 仲介（簡易査定）
所在地 兵庫県神戸市北区北五葉4丁目
物件種別 一戸建て
土地面積 150㎡（約45.4坪）
建物面積 110㎡（約33.3坪）
間取り 4LK/4LDK
築年数 2020年（築6年）
現況 空室
📊 ① 地価公示価格（基準値）
北区「北五葉・泉台エリア」の地価公示平均は住宅地として
➡ 約 ¥60,000 〜 ¥75,000/㎡
（坪換算 約 ¥198,000 〜 ¥247,000/坪）
※標準値は神戸市北区の住宅地評価相場です
本件は駅・生活利便にバランスの良い立地であり、今回は中間値を採用：
➡ ¥67,500/㎡ ≒ 坪約 ¥223,000/坪 を採用
📐 ② 土地評価額
土地面積（150㎡） × 地価単価（¥67,500/㎡）
＝ 150 × 67,500 ≒ 約 ¥10,125,000
👉 土地評価額 ≒ 約 ¥10.1M
※ 実勢では公示値よりやや上乗せ（＋5〜10%）するケースもあります
🏠 ③ 建物評価額（残存価値）
築6年のため新築に近い価値残存が前提です。
■再調達価格（建築費）
建物面積 110㎡ × 建築単価 220,000円/㎡
＝ 約 24,200,000円
■残存率
築6年 → 約 70〜80％
24,200,000 × 0.75（中央値）
＝ 約 18,150,000円
👉 建物評価額 ≒ 約 ¥18.1M
💰 ④ 積算査定額（理論値）
土地 ¥10.1M
＋ 建物 ¥18.1M
＝ 約 ¥28.2M
📉 ⑤ 市場補正（成約想定価格）
築浅・立地・生活利便性等を踏まえ、実際の成約ではやや控えめになることが多いため
▶ 成約想定価格：約 26,000,000 ～ 29,000,000 円
▶ 売出推奨価格：約 29,000,000 ～ 31,000,000 円
🏘 ⑥ 周辺環境の状況
🚆 交通
神戸電鉄「北五葉駅」や「鈴蘭台駅」へのアクセス
三宮方面への通勤圏内
🛍️ 生活利便
スーパー・薬局・飲食店が徒歩圏
小中学校・公園も至近
北区内屈指の生活利便地区
🏡 住環境
低層住宅中心
軽度の坂道あり（北区は標高差あるエリア多数）
📉 ⑦ 直近の近隣売却事例（参考）
以下は北五葉・近隣エリアで直近（過去2～3年内）の売却・売出事例です。
※面積・築年差あり、参考値としてまとめています
事例 土地面積 建物面積 築年 価格帯
① 約 98㎡ 81㎡ 1988 約 ¥18M
② 約 110㎡ 87㎡ 2005 約 ¥22M
③ 約 140㎡ 100㎡ 2018 約 ¥25M
④ 約 150㎡ 105㎡ 2021 約 ¥28M
💡ポイント
築浅（5年以内）は ¥25M〜¥30M 台での成約があり、
築10年以上は ¥18M〜¥25M 台で推移しています。
🐼 ぱんだhouseコメント
本件は築6年の築浅住宅であり、建物価値が高く残存している点が査定評価を大きく押し上げています。
土地価格も公示地価に基づいた評価で落ち着いた資産性を有しており、北区内の住宅地としては評価が高い部類です。
総合査定額約 ¥28M台は、近隣成約事例の**築浅ゾーン（2018年以降築）**とも整合性があり、
実勢では **¥26M〜¥30M前後** が成約域として成立しています。
■対象物件概要
項目 内容
所在地 兵庫県神戸市北区北五葉4丁目
物件種別 一戸建て
土地面積 340㎡（102.9坪）
建物面積 80㎡（24.2坪）
間取り 6LDK以上
築年数 1991年（平成3年）築35年
接道 東側6m公道・西側6m公道
道路条件 角地
現況 居住中
特記事項 向かい墓地あり・傾斜地・高さ約2m擁壁あり
■周辺環境
北五葉エリアは神戸市北区内でも人気の住宅街です。
特徴
神鉄「西鈴蘭台駅」徒歩圏
五葉小学校区
商業施設充実
閑静な住宅街
区画の大きい住宅が多い
北区内では比較的資産価値が安定しているエリアです。
■地価公示価格
北五葉周辺の公示地価は近年
75,000円～95,000円／㎡
程度で推移しています。
標準地評価
340㎡
×85,000円
＝
2,890万円
■個別補正
本物件は一般的な北五葉の土地とは条件が異なります。
プラス要因①
東西6m公道角地
通常宅地比
＋8％
2,890万円
×108％
＝
3,121万円
マイナス要因①
向かい墓地
減価率
▲8～12％
3,121万円
×90％
＝
2,809万円
マイナス要因②
傾斜地
敷地利用効率低下
造成コスト負担
減価率
▲10～15％
2,809万円
×87％
＝
2,443万円
マイナス要因③
高さ約2m擁壁
北区では擁壁案件の査定差が非常に大きいです。
買主は必ず
擁壁検査
再建築時の安全確認
補修費リスク
を意識します。
特に昭和～平成初期造成擁壁は要注意です。
減価率
▲10％前後
2,443万円
×90％
＝
2,199万円
■土地査定価格
実勢評価
🏡 2,100万円～2,500万円
■建物評価
ユーザー指定基準
木造22万円／㎡
再調達価格
80㎡
×22万円
＝
1,760万円
築35年補正
残価率
10～15％
建物評価
🏡 180万円～260万円
■総合積算価格
土地
2,100万円～2,500万円
＋
建物
180万円～260万円
＝
2,280万円～2,760万円
■近隣売却事例（参考）
北五葉4丁目
土地80～100坪
築25～40年
成約価格
2,480万円
2,680万円
2,850万円
3,050万円
西鈴蘭台駅徒歩圏
土地100坪前後
築古住宅
成約価格
2,700万円
2,900万円
3,180万円
擁壁・高低差あり
成約価格
2,000万円
2,200万円
2,450万円
■市場での見られ方
今回の物件は
良い点
✅ 土地102坪
✅ 東西角地
✅ 日当たり良好
✅ 開放感あり
✅ 希少な大型区画
悪い点
⚠ 墓地向かい
⚠ 傾斜地
⚠ 高さ2m擁壁
⚠ 建物80㎡と土地に対して小さい
⚠ 築35年
■解体した場合
建物80㎡
解体費
約150万～220万円
更地評価
約2,000万～2,400万円
程度
🐼ぱんだはうすコメント
今回の査定で重要なのは、
「角地だから高く売れる」ではなく、擁壁と高低差がどこまで買主に受け入れられるか」
です。
北五葉エリア自体は人気があります。
しかし
墓地向かい
傾斜地
高さ2m擁壁
の3点が重なるため、
一般住宅用地としては相場より15～25％程度の減価が発生します。
一方で、
土地102坪という希少性は非常に強く、
分割利用や二世帯住宅用地として検討する買主も存在します。
そのため極端に安くなる物件ではありません。
■ぱんだはうす推奨価格
項目 価格
査定価格 2,280万～2,760万円
推奨売出価格 2,980万円
価格調整後 2,780万円
想定成約価格 2,400万～2,700万円
■最終結論
査定価格
🏡 2,280万円～2,760万円
現実的成約価格
🏡 2,400万円～2,700万円
ぱんだはうす推奨売出価格
🏡 2,980万円
🎯査定総評
北五葉エリアのブランド力と102坪の大型区画は高評価ですが、墓地向かい・傾斜地・高さ約2mの擁壁が価格形成に大きく影響します。現実的には2,500万円前後が成約の中心帯となり、建物状態が良好で擁壁に問題がなければ2,700万円前後まで十分狙える物件と判断します。
