🏠 神戸市北区星和台で不動産売却をお考えの方へ ― 落ち着いた街並みと利便性を兼ね備える星和台。地域密着のぱんだhouseが“価値を引き出す売却”を実現 ―
🌳 星和台エリアの魅力と特徴 神戸市北区星和台は、美しい街並みと豊かな緑が調和した住宅地です。 神戸電鉄「西鈴蘭台駅」から徒歩圏に位置し、神戸市中心部へのアクセスも良好。 ゆるやかな丘陵地に計画的に整備された街区は、閑静で治安が良く、ファミリー層に人気です。 周辺には「コープ西鈴蘭台」「イオンつくしが丘店」「セブンイレブン神戸星和台店」など、 日々の暮らしを支える商業施設が揃っています。 また、「星和台中学校」「星和台小学校」が近く、教育環境の充実も魅力の一つ。 「星和台公園」や「しあわせの村」にもアクセスしやすく、子育て世帯からシニア層まで安心して暮らせる街です。
🐼 ぱんだhouseの地域コメント 星和台は、戸建住宅の売却ニーズが高いエリアです。 土地のゆとりや眺望、閑静な住宅街としての価値が評価され、 築年数が経過していても「環境の良さ」で選ばれるケースが多くあります。 ぱんだhouseでは、 🔸 星和台・鈴蘭台エリアの成約事例データを基にした“地元相場査定” 🔸 早期売却・高価売却を実現する販売戦略 🔸 相続・住み替え・空き家対応も含めたトータルサポート を行い、地域密着×実績重視の売却サポートを実現しています。 星和台で「そろそろ売ろうかな」とお考えの方、 まずはお気軽に無料査定・相場相談からご利用ください。
🏡 星和台エリアの生活環境 【交通】神戸電鉄粟生線「西鈴蘭台駅」徒歩圏 【買物】コープ西鈴蘭台・イオンつくしが丘・トーホーストア北鈴蘭台店 【教育】星和台小学校・星和台中学校 【医療】神鉄病院・北区民病院・谷上診療所 【自然・公園】星和台公園・しあわせの村・森林植物園
不動産査定レポート（試算）
1. 物件概要
所在地：兵庫県神戸市北区星和台3
物件種別：一戸建て
間取り：4LDK
建物面積：120㎡
土地面積：280㎡（約84.7坪）
築年数：48年
2. 査定根拠と計算式
建物価値の計算
木造建物の基準単価：22万円／㎡
建物面積：120㎡
法定耐用年数：22年
築48年の減価償却適用（残存価値10%）
建物価値 = 120㎡ × 220,000円 × 0.10 = 約2,640,000円（約264万円）
※築年数が耐用年数を超過しているため、実質的に建物価値はほぼ0円に等しいと評価
土地価値の計算
土地単価：坪30万円
土地面積：84.7坪
土地価値 = 84.7坪 × 300,000円 = 約25,410,000円（約2,541万円）
総合査定額（建物＋土地）= 約2,640,000円 + 約25,410,000円 = 約28,050,000円（約2,805万円）
3. 近隣相場と周辺環境の状況
近隣相場：神戸市北区星和台周辺の土地単価は坪25万円〜35万円程度で推移しており、本査定で採用した坪30万円は適正値と判断できます。
築年数の影響：築48年の建物は老朽化が進んでいるため、再建築やリフォームを考慮した価格形成が必要です。
交通アクセス：最寄り駅からはやや距離がありますが、バス便が利用可能で日常の移動には困りません。
生活利便性：スーパーや学校、公園が近隣にあり、ファミリー層にも支持される環境です。
環境・治安：落ち着いた住宅街で治安良好、自然も近く住みやすいエリアです。
4. ぱんだhouseコメント
「星和台3丁目の広い土地が魅力の4LDK一戸建て物件です。築年数は古く建物価値は残存率を考慮するとほぼ0円と評価されますが、土地の広さと立地条件が資産価値を支えています。老朽化した建物の再建築やリフォームを検討される方にとって、土地の価値を重視した購入検討が現実的です。周辺環境は静かで生活施設も充実しており、ゆったりとした暮らしを求める方には特におすすめの物件です。」
不動産査定レポート（試算） 物件所在地：兵庫県神戸市北区星和台５丁目 物件種別：一戸建て（居住中・名義人：依頼者様） 建物面積：231.4㎡（約70.0坪）
土地面積：396.7㎡（約120.0坪） 間取り：5LK / 5LDK 築年：2007年（平成19年） ※築18年（2025年時点） 要約（結論）
想定評価額（本試算）：約4,860万円（¥48,600,000） （算出根拠：建物評価：約1,018万円、土地評価：約3,840万円 → 合計約4,860万円）
想定成約レンジ（市場想定）：約4,300万円〜約5,300万円（立地・インスペクション結果・販売戦略で上下） 以下に、根拠計算式・近隣相場の裏付け情報・直近近隣売却／売出事例（参照）・周辺環境コメント・ぱんだhouseコメントを詳細に示します。
1) 査定根拠と計算式（前提・仮定を明示） 前提（本試算で採用） 建物基準単価（木造基準）：￥220,000／㎡（ぱんだhouse基準、過去のご要望に合わせ採用）
建物の残存率：法定耐用年数22年を参照し、築18年 → 残存率 ≒ 20% として計算（耐用年数に対する直線的残存率の簡易適用） 土地単価：星和台エリアの公示地価・地価系サイトを鑑み、坪当たり￥320,000／坪（レンジは約￥29万〜￥34万／坪を踏まえ中間値を採用）。
建物価値（端数四捨五入） 建物価値 = 建物面積 × 建築単価 × 残存率 = 231.4㎡ × ¥220,000/㎡ ×
0.20 = ¥10,181,600 → 約 ¥10,180,000（約1,018万円） 土地価値 土地面積は約120.0坪として（396.7㎡
≒ 120.0坪） 土地価値 = 土地面積(坪) × 坪単価 = 120.0坪 × ¥320,000/坪 =
¥38,400,000（約3,840万円） 合計（試算） 試算合計 = 建物価値 + 土地価値 = ¥10,181,600
+ ¥38,400,000 = ¥48,581,600 → 表記：約 ¥48,600,000（約4,860万円） 注記（減価・市場調整）：建物の実際状態（雨漏り・構造・設備の差し替えなど）やリフォーム履歴、インスペクション結果で建物評価は上下します。市場では「土地重視」「建替え前提で土地価格に寄せる」取引が多く、上記は土地比重の高い算定です。
2) 近隣相場の根拠（データ参照） 公的／地価系データ（基準地価・公示地価）：星和台地区の公示地価・基準地価の平均は 坪当たり約\29〜31万円
前後（2025年データ）で上昇傾向。公示・基準双方を踏まえ平均値を採用しました。 民間相場サイトの集計：物件系データ・取引集計では星和台の坪単価レンジはおおむね
坪約25〜34万円（サイトごとに差あり）。大型敷地（70坪前後〜）は㎡当たりの割安感は出にくいが、周辺条件で差が出ます。 （上の事情を踏まえ、本試算では中間的な坪32万円を採用しました。）
3) 直近の近隣売却・売出し事例（参考） 下記は「星和台エリア内の直近の売出し／成約事例」から抜粋した参考事例です。面積・築年・条件が完全一致するものは稀です。あくまで比較参考としてご覧ください。
戸建 売出し：星和台4丁目（掲載例） — 売出価格 ¥3,980万円 SUUMO掲載の売出し事例（星和台4）※新旧・仕様差あり。参考値。 戸建
成約/売出し：星和台6丁目 — 売出価格 ¥2,180万円（掲載） 星和台6丁目の中古戸建て掲載例（土地・建物面積が本件より小さい事例）。地域によりレンジ差。
戸建 売出し：北区別エリア掲載例 — 売出価格 ¥2,888万円 周辺の別物件掲載例。条件で価格が大きく変わるため比較は慎重に。 解説（事例の読み替え）：上記のように星和台エリアは“面積・築年・仕様”による価格差が大きく、70坪〜100坪級の広い土地＋大きな延床を持つ“ハイボリューム物件”（当該物件に近い）は、単価が高めに出る場合があります（特に敷地・眺望・整形地・駐車台数等の条件が良ければ）。具体的成約価格を把握するには、近接の成約履歴（国交省の「土地総合情報システム」等）を個別照会するのが確実です。
4) 周辺環境の状況（現地を想定した特徴） 住宅地としての性格：星和台は閑静な住宅街で、戸建てファミリー向けが中心。緑が多く落ち着いた環境です。
利便性：最寄り駅（神戸電鉄）や主要幹線へのアクセスは良好だが、物件ごとの駅距離・バス便の有無により利便性評価は変動します。生活施設（スーパー・病院・学校）はエリア内に点在しています。
需要層：ファミリー・二世帯向け需要が強く、敷地が広い物件はリフォーム・増改築・ガレージ整備などのニーズも高い。居住用としての需要に加え、二世帯・賃貸併用など再構築の可能性もあります。
5) 価格レンジと販売アドバイス 想定成約レンジ（現実的）： 強気（条件良・早期整備済み）：〜￥53,000,000（約5,300万円） 想定中心価格（妥当）：￥43,000,000〜￥50,000,000（約4,300万〜5,000万円）
下限（改修要・インスペクションで問題発見等）：￥40,000,000前後（約4,000万円） 販売戦略（推奨） インスペクション（建物）実施：築18年の躯体・防水・設備確認で不安要素を潰す。大規模な補修が不要であることを証明できれば買主の安心感が高まり価格が上がりやすい。
主要売りポイントを明示：120坪の敷地、庭・駐車スペース複数確保可能、間取りのゆとり等は強力な訴求材料。写真・間取り図・眺望／日当たり写真をプロ撮影で用意。
類似事例を基に売出価格を設定：まずは中間想定（約4,800万円付近）で市場反応を確認、問い合わせ多数なら値上げ検討、反応薄ければ段階的下げを。
諸費用・税制面の整理：名義人が所有者で相続等特段の制約が無いか、登記関係を整理しておくと売買がスムーズ。 6) ぱんだhouseコメント 「星和台5丁目の120坪・延床231㎡の大きな邸宅は、エリア内でも存在感のある物件です。築18年と比較的築浅で建物価値も残りますし、敷地が広いため“庭・駐車2台以上・将来の増築可”といった強みがあります。市場では『土地重視の買い手』が一定数いるため、まずはインスペクションで建物の健全性を示し、土地価値を前面に出す販売戦略をお勧めします。適切に整備すれば4,800万〜5,200万円台での成約が見込めるポテンシャルを感じます。ぜひ現地写真・図面・権利関係（登記簿謄本）をお送りください。より精度の高い査定（近接成約をピンポイントで比較）を作成いたします。」
