🏡 上津台で不動産売却をお考えの方へ｜地域密着のぱんだhouseが“高く・早く・安心”をサポート

 

🌿 上津台の街の魅力と住環境 神戸市北区の「上津台（こうづだい）」は、自然と都市機能が融合した住み心地の良い街。 緑豊かな丘陵地に広がるゆとりある街並みが特徴で、子育て世帯・ファミリー層に非常に人気のエリアです。 近隣には「イオンモール神戸北」「神戸三田プレミアム・アウトレット」など大型商業施設が充実。 買い物・グルメ・休日のレジャーも徒歩圏内で完結できる利便性が魅力です。 また、上津台は道路整備が行き届き、街全体が美しく落ち着いた雰囲気を持つ住宅地。 バスや車でのアクセスも良好で、三田・神戸中心部どちらにも通いやすく、 通勤・通学・生活利便性のバランスに優れたエリアとして定評があります。

 

🏠 不動産売却が活発な「上津台」エリアの特徴 ここ数年、上津台では「築10〜20年の戸建・マンションの売却相談」が増えています。 人気の理由は、ファミリー層の転入希望が多く、中古市場の需要が高いこと。 特に、「イオンモール徒歩圏」「南向き・駐車2台可」などの条件を満たす物件は、 短期間での高値成約が期待できる地域です。

 

🐼 ぱんだhouseからのコメント 「上津台は“買いたい方”が多く、売却のチャンスが豊富なエリアです。 売却タイミングや相場を正しく見極めることで、“想定以上の成約価格”になるケースもあります。 地域密着で多数の成約実績を持つぱんだhouseが、売却の流れから査定・広告戦略・契約手続きまで一貫サポートいたします。」

 

💰 上津台で高く売るためのポイント ✅ 築年数・立地・学区を活かした販売戦略で差をつける ✅ 空き家対策・リフォーム提案・ホームステージングで印象UP ✅ 近隣相場と過去成約データに基づいた精密査定で適正価格を提示 ✅ 地域密着ネットワーク＋ネット広告で買主を広く獲得

 

① 土地価格の算出（路線価・実勢値ベース）

上津台2丁目はイオンモール神戸北やアウトレットに隣接し、分譲地として開発された地域。
路線価・実勢取引を参照すると：

公示地価（2025年）
　→ 神戸市北区上津台2丁目：約95,000〜105,000円／㎡（坪単価 約31〜34万円）

平均値 33万円／坪で計算します。

土地価格 ＝ 44.2坪 × 33万円 ＝ 約1,458万円

② 建物価格の算出（再調達原価 × 残存価値）

再調達原価（＝新築時の建築コスト）は、木造住宅で1㎡あたり21.7万円。（R7年公示）
再調達価格（新築時）＝ 107㎡ × 21.7万円 ＝ 約2,322万円


耐用年数22年の減価償却を想定。
築18年の場合の残存率は：

残存率 ＝ (22 - 18) ÷ 22 ＝ 0.18（＝18％残価）


リフォーム価値や居住可能年数を加味して30％程度の残存価値を採用することが多いです（築15〜20年帯は物理的寿命よりも市場寿命が長いため）。

平均30％を採用：

建物価格 ＝ 2,322万円 × 0.30 ＝ 約696万円

③ 総資産価格（査定相場）
土地価格　1,458万円
＋ 建物価格　696万円
＝ 合計 約2,154万円


→ おおむね「2,200万円前後」が査定相場の中央値 です。