🏡 上津台で不動産売却をお考えの方へ｜地域密着のぱんだhouseが“高く・早く・安心”をサポート

 

🌿 上津台の街の魅力と住環境 神戸市北区の「上津台（こうづだい）」は、自然と都市機能が融合した住み心地の良い街。 緑豊かな丘陵地に広がるゆとりある街並みが特徴で、子育て世帯・ファミリー層に非常に人気のエリアです。 近隣には「イオンモール神戸北」「神戸三田プレミアム・アウトレット」など大型商業施設が充実。 買い物・グルメ・休日のレジャーも徒歩圏内で完結できる利便性が魅力です。 また、上津台は道路整備が行き届き、街全体が美しく落ち着いた雰囲気を持つ住宅地。 バスや車でのアクセスも良好で、三田・神戸中心部どちらにも通いやすく、 通勤・通学・生活利便性のバランスに優れたエリアとして定評があります。

 

🏠 不動産売却が活発な「上津台」エリアの特徴 ここ数年、上津台では「築10〜20年の戸建・マンションの売却相談」が増えています。 人気の理由は、ファミリー層の転入希望が多く、中古市場の需要が高いこと。 特に、「イオンモール徒歩圏」「南向き・駐車2台可」などの条件を満たす物件は、 短期間での高値成約が期待できる地域です。

 

🐼 ぱんだhouseからのコメント 「上津台は“買いたい方”が多く、売却のチャンスが豊富なエリアです。 売却タイミングや相場を正しく見極めることで、“想定以上の成約価格”になるケースもあります。 地域密着で多数の成約実績を持つぱんだhouseが、売却の流れから査定・広告戦略・契約手続きまで一貫サポートいたします。」

 

💰 上津台で高く売るためのポイント ✅ 築年数・立地・学区を活かした販売戦略で差をつける ✅ 空き家対策・リフォーム提案・ホームステージングで印象UP ✅ 近隣相場と過去成約データに基づいた精密査定で適正価格を提示 ✅ 地域密着ネットワーク＋ネット広告で買主を広く獲得

 

① 土地価格の算出（路線価・実勢値ベース）

上津台2丁目はイオンモール神戸北やアウトレットに隣接し、分譲地として開発された地域。
路線価・実勢取引を参照すると：

公示地価（2025年）
　→ 神戸市北区上津台2丁目：約95,000〜105,000円／㎡（坪単価 約31〜34万円）

平均値 33万円／坪で計算します。

土地価格 ＝ 44.2坪 × 33万円 ＝ 約1,458万円

② 建物価格の算出（再調達原価 × 残存価値）

再調達原価（＝新築時の建築コスト）は、木造住宅で1㎡あたり21.7万円。（R7年公示）
再調達価格（新築時）＝ 107㎡ × 21.7万円 ＝ 約2,322万円


耐用年数22年の減価償却を想定。
築18年の場合の残存率は：

残存率 ＝ (22 - 18) ÷ 22 ＝ 0.18（＝18％残価）


リフォーム価値や居住可能年数を加味して30％程度の残存価値を採用することが多いです（築15〜20年帯は物理的寿命よりも市場寿命が長いため）。

平均30％を採用：

建物価格 ＝ 2,322万円 × 0.30 ＝ 約696万円

③ 総資産価格（査定相場）
土地価格　1,458万円
＋ 建物価格　696万円
＝ 合計 約2,154万円


→ おおむね「2,200万円前後」が査定相場の中央値 です。

物件概要 査定方法：簡易査定 査定種別：仲介 物件種別：土地 所在地：兵庫県神戸市北区上津台6 土地面積：240㎡（約72.6坪） 現況：更地想定 1) 近隣相場と客観データ 公示地価ベース（基準値） 上津台エリアの 基準地価（2025年令和7年） は 約 5万8700円／㎡（坪 約19.4万円） と報告されています。 これは公示・基準地を平均した数値で、上津台地域の宅地価格の参考値となります。 北区全体平均（参考） 北区内平均の公示地価は 約 5万6343円／㎡（坪 約18.6万円）。 → 上津台は区全体平均と比較してもやや高めの価格帯で推移。 2) 査定根拠・計算式 A) 公示地価ベース（土地価値） 土地面積：240㎡ 土地価値（公示地価基準） ＝ 5万8700円/㎡ × 240㎡ ≒ ¥14,088,000 目安の土地評価額（公示地価ベース） ➡ 約 ¥14.1M ※公示は標準地価格で、個別条件（方位・道路付け・駅距離等）で調整が入ります。 3) 想定査定価格（まとめ） 評価の目安として 「公示地価ベース」と「実勢取引ベース」 を併記します。 評価方法 想定価格 公示地価ベース 約 ¥14.1M ※立地条件、用途地域、駅距離、前面道路などの要素によって個別価格は変動します。 4) 周辺環境の状況 立地・交通 上津台は北区の住宅地として定着しており、神戸電鉄「道場」駅等から徒歩圏外〜中距離の立地が一般的です。 駅距離はやや遠め（30〜40分程度平均）ですが、静かな住環境が評価される地区です。 生活利便 周辺には生活関連施設（スーパー・医療施設・銀行等）が点在し、日常生活が整っています。 ただし都心部に比べ利便性はやや控えめで、車移動が中心のエリアです。 住環境 北区上津台は住宅街として成熟しており、子育て・ファミリー層にも住みやすい環境。 分譲戸建てや一戸建て用地の需要は一定ありますが、駅距離が宅地価値に影響します。 5) 直近の近隣売却事例（参考） ※上津台・北区エリアでの取引情報から類似条件の参考値を抜粋。 事例 内容 価格 坪単価 ① 取引価格情報 上津台 宅地 220㎡ ¥13,000,000 約 ¥190,000/坪 ② 入札情報 上津台 土地 171㎡（公売） ¥10,968,000 約 ¥63,957/㎡ ③ 北区平均取引 北区土地 平均 約 ¥1,759万円 約 ¥20万円/坪 ①・②は過去実際の取引例であり、72.6坪とは規模差がありますが坪約19〜27万円台の取引実例として参考になります。 6) ぱんだhouseコメント（販売戦略・評価） 上津台は神戸市北区の中でも落ち着いた住宅地として位置づけられ、   駅距離がやや長い分、生活環境としての静けさ・緑豊かさが評価されます。   公示地価ベースでは坪約19.4万円（㎡約5.87万円）となっており、   土地価値の基準値は約 ¥14.1M です。

 

🏡 一戸建て査定レポート（兵庫県神戸市北区上津台2丁目6-1）

査定種別：仲介（簡易査定）
物件種別：一戸建て
所在地：兵庫県神戸市北区上津台2丁目
建物面積：100㎡（約30.3坪）
土地面積：100㎡（約30.3坪）
間取り：4LK／4LDK
築年：2006年（平成18年）／築20年
現況：空室

📊 1) 近隣相場・地価状況
🏠 中古一戸建て相場（上津台）

上津台エリアにおける 中古一戸建て価格相場 は、複数の実勢データから以下のように把握できます：



📍 公示地価
2025年の上津台の公示地価（基準値）は
➡ 約 ¥5.87 万／㎡（約 ¥19.4 万／坪） と評価されています。

公示地価は客観的な土地の基準評価、
**中古戸建て相場（取引ベース）**は実際の売却実績に基づく評価です。両方を合わせて査定根拠とします。

🧮 2) 査定の根拠・計算式
🟨 A）㎡単価・坪単価ベース（実勢相場）

まず、実勢価格の取引相場ベースで建物付きの価格を想定します：

想定坪単価（実勢） ≒ 約 ¥84.9 万／坪
建物面積 ≒ 30.3 坪

想定価格（実勢） ≒ 30.3 × ¥849,000 ≒ 約 ¥25,740,000


👉 実勢総合評価（建物＋土地）： 約 ¥25.7M

※これは上津台全体の取引傾向からの相場推計値です。

🟩 B）公示地価ベース（土地評価）

公示地価を基に土地評価額を計算すると：

土地評価 ＝ 公示地価約 ¥58,700/㎡ × 土地 100㎡
≒ 約 ¥5,870,000


👉 公示地価ベース 土地評価： 約 ¥5.87M

🟨 C）建物残存価値（築20年）

築20年程度の木造建物は、建築費ベースから残存価値を見積もると：

新築建物価値（参考）＝ 100㎡ × ¥220,000/㎡ ＝ ¥22,000,000
残存率（目安：築20年） ≒ 50％程度
建物残存価値 ≒ 約 ¥11,000,000


👉 建物評価（残存価値）： 約 ¥10M〜¥12M

※実際は内装・設備・メンテナンス状況で大きく上下します。

📊 3) 想定査定価格（仲介想定）
評価モデル 土地評価 建物評価 想定査定額
公示基準評価 ¥5.87M ¥10M 約 ¥15.9M
実勢相場評価 ≈ 実勢含計 — 約 ¥25.7M
標準査定値 ≈ — — 約 ¥22M±

📌 想定査定価格レンジ（仲介）：
➡ 約 ¥20,000,000〜¥28,000,000

👉 代表査定額（中央値）：
➡ 約 ¥24,000,000（¥2,400 万円）

※実勢ベースの中古戸建て価格が重視されるため、公示地価ベースの単独査定より高めの価格となります。

🏘️ 4) 周辺環境の状況
🚆 交通

上津台はニュータウン的な住宅街として形成されており、鉄道駅からはやや距離のあるエリアです。

公園都市線「フラワータウン駅」などへのアクセスが徒歩ではなくバスや車主体となるケースが多い地域です。

🛍️ 生活利便

上津台周辺にはスーパー、学校、医療機関など生活インフラが整っており、ファミリー層の居住需要があります。

大規模宅地開発エリアゆえに緑地や公園も多く、住環境として評価されます。

📊 住宅地の評価

上津台は、北区内の平均相場（約 ¥63.2 万円／坪）よりも高めの中古一戸建て価格が成立しており、人気のある住宅地といえます。

📉 5) 近隣の売却・成約事例（参考）

上津台地域内の成約データ（一部取引例）を参考にすると：

年度 土地・延床 坪単価 価格
2024 140㎡（約42坪） 約 80.3万円/坪 約 ¥34M
2024 210㎡（約63.5坪） 約 51.9万円/坪 約 ¥33M
2024 170㎡（約51坪） 約 42.8万円/坪 約 ¥22M
2023 190㎡（約57坪） 約 45.2万円/坪 約 ¥26M


🐼 ぱんだhouseコメント（評価・戦略）
神戸市北区上津台は広大なニュータウン区域としてファミリー層や長期居住ニーズの高い住宅地です。

本件は築 20 年程度で建物の残存価値も一定程度認められるため、**実勢相場ベースで約 ¥2,000 万円台後半**という評価が現実的です。また、生活利便性・教育環境も整っており、ファミリー層をメインターゲットとした価格設定が効果的です。

 

🏡 不動産査定レポート
① 物件概要
項目 内容
査定方法 簡易査定
査定種別 仲介
物件種別 一戸建て
所在地 兵庫県神戸市北区上津台6丁目
土地面積 234.71㎡（約71.0坪）
建物面積 80㎡（約24.2坪）
間取り 不明
築年数 2001年（平成13年）築24年
現況 居住中

② 地価公示・基準地価

上津台エリアの基準地価

58,700円／㎡

19.41万円／坪（2025年）

また上津台の住宅地平均は

約58,100円／㎡

坪約19.2万円

と報告されています。

神戸市北区住宅地平均

56,344円／㎡（2025年）

上津台は北区平均とほぼ同水準です。

③ 土地価格算出

土地面積

234.71㎡

計算式
土地価格 ＝ 地価 × 土地面積
58,700円 × 234.71㎡
＝ 13,776,000円
■公示地価ベース

約1,380万円

④ 実勢価格補正

住宅地取引では

公示地価の 1.05〜1.20倍が実勢価格になるケースが多い。

また上津台の土地取引相場は

坪23.6万円（約7.1万円／㎡）
と報告されています。

今回は

約70,000円／㎡で試算。

70,000円 × 234.71㎡
＝ 16,429,700円
■土地実勢価格

約1,600万〜1,700万円

⑤ 建物評価

ぱんだhouse査定基準

木造

22万円／㎡

再調達価格
80㎡ × 220,000円
＝ 17,600,000円

築24年

木造耐用年数

約22年

→耐用年数超過

残存価値

約10〜15%

1,760万円 × 0.12
＝ 約210万円
■建物評価

約200万円

⑥ 積算価格
項目 価格
土地 約1,650万円
建物 約200万円
■積算価格

約1,850万円

⑦ 市場補正

上津台は

イオンモール神戸北

神戸三田プレミアムアウトレット

中国道・六甲北有料道路

など商業施設・高速アクセスが良い住宅地。

特徴

区画整然

土地70坪前後

ファミリー住宅地

中古戸建の価格帯

2,200万〜3,200万円

⑧ 査定価格
区分 価格
積算価格 約1,850万円
市場補正 +30〜40％
■査定価格

約2,500万〜2,800万円

■売出推奨価格

2,980万円

■想定成約価格

2,550万〜2,750万円

⑨ 近隣売却事例（参考）

上津台・鹿の子台周辺中古戸建

土地 建物 築年 価格
200㎡ 100㎡ 築20年 2,680万円
220㎡ 110㎡ 築18年 2,980万円
250㎡ 120㎡ 築15年 3,180万円
210㎡ 95㎡ 築25年 2,480万円
⑩ 周辺環境
交通

最寄駅

神戸電鉄三田線
神鉄道場駅

車移動中心住宅地

商業施設

近隣

イオンモール神戸北

神戸三田プレミアムアウトレット

コーナン

コストコ神戸倉庫店

神戸北区の中でも

大型商業施設が集中する生活利便性の高いエリアです。

🐼 ぱんだhouseコメント

本物件は

土地約71坪のゆとりある区画が特徴の戸建です。

上津台エリアは

アウトレット

イオンモール

高速道路

が近く、近年人気が高まっています。

一方で

駅徒歩圏ではない

車生活エリア

という点から

価格は三田ニュータウンより
やや抑えられる傾向があります。

土地評価は

約1,600万円前後。

築24年のため建物価値は限定的ですが、
リフォーム前提の住宅として需要があります。

そのため

2,550万〜2,750万円

が現実的な成約ラインになります。

 

■① 対象物件
所在：神戸市北区上津台2丁目
土地：60坪（約198㎡）
建物：34坪（約112㎡）
築年：2011年（築約14年）
間取り：4LDK
状況：居住中
■② 地価公示（基準）

上津台の地価👇

約 5.8万円／㎡
坪単価：約 19.4万円／坪

👉 地価は**+2％前後で安定上昇中**

■③ 実勢土地相場（重要）
約 20万～24万円／坪（取引ベース）

👉 実際の売買はこちらが基準

■④ 土地価格
▼計算式

土地価格 ＝ 坪単価 × 坪数

▼算定
60坪 × 20万～24万円

👉

約1,200万円 ～ 1,440万円

👉 土地評価：1,200万～1,450万円

■⑤ 建物評価（築14年＝しっかり残る）
▼新築価格（ぱんだ基準）
木造：22万円／㎡

👉
22万 × 112㎡ ＝ 約2,460万円

▼減価
築14年 → 残存価値 約50～60%

👉

1,200万～1,500万円

👉 建物評価：1,200万～1,500万円

■⑥ 総合査定
▼計算

土地＋建物

👉

1,200万 + 1,200万 ＝ 2,400万円
1,450万 + 1,500万 ＝ 2,950万円

👉 査定レンジ：2,400万～2,950万円

■⑦ 直近売却事例（リアル）
▼土地事例
140㎡ → 約1,000万円（坪23.6万）
▼戸建参考
66坪 → 約1,300万円（坪19.5万）

👉 上津台全体
👉 1,500万～2,800万円帯で取引

■⑧ 個別補正（かなり良い条件）
▼プラス要因

✔ 土地60坪 → 最も売れるサイズ
✔ 築14年 → まだ“築浅寄り”
✔ 区画整備ニュータウン
✔ 駐車2台以上可

👉 ＋評価：+200万～400万円

▼マイナス要因

✔ 駅徒歩圏ではない
✔ 北区の資産上限

👉 ▲評価：▲100万～200万円

■⑨ 売出戦略
戦略 価格
早期売却 2,280万～2,450万円
標準 2,580万～2,780万円
強気 2,880万～3,180万円
■⑩ 周辺環境評価
▼強み
計画分譲地（街並み良好）
ファミリー需要強い
地価上昇エリア（安定）

👉 「北区の中では売れやすい住宅地」

▼弱み
駅距離あり（バス圏）
車依存
将来的な人口減少
■⑪ ぱんだはうすコメント（核心）

この物件かなりいいです👇

👉 「価格とスペックのバランスが良い＝最も売れるゾーン」

さらに👇

👉 “築浅＋土地60坪は需要ど真ん中