🏡 神戸市北区有野町有野｜自然と利便性が調和する住みよい街 【地域の特徴と魅力】 神戸市北区有野町有野は、神戸電鉄「岡場駅」や「田尾寺駅」へのアクセスが良く、閑静な住宅街と豊かな自然が調和した人気エリアです。六甲山系の緑に囲まれ、四季折々の風景を楽しめる一方で、商業施設や教育機関も充実。 神戸市街地や三田方面へのアクセスも良好で、通勤・通学・子育てすべてにバランスの取れた環境が整っています。
【周辺環境】 交通アクセス：神戸電鉄三田線「岡場駅」まで車で約5分。中国自動車道「西宮北IC」も近く、大阪方面への移動にも便利。 買い物施設：イオンモール神戸北や道の駅・神戸フルーツ・フラワーパーク大沢など、生活とレジャーが一体となった商業環境が魅力。 教育環境：有野小学校・有野中学校区で、落ち着いた文教地区としても人気。 医療機関：済生会兵庫県病院など、地域医療も安心の体制。 自然スポット：再度山や森林植物園、北神戸ぽかぽか温泉など、自然と癒しを感じられるスポットが点在。
【おすすめスポット】 イオンモール神戸北：休日は家族連れで賑わう大型ショッピングモール。 神戸三田プレミアム・アウトレット：ファッションから雑貨まで充実、週末のおでかけにも最適。 道の駅 神戸フルーツ・フラワーパーク大沢：四季の花や地元産野菜が楽しめる人気観光スポット。 北神戸ぽかぽか温泉：地元で愛される天然温泉施設。 有馬温泉まで約20分：国内屈指の名湯にもアクセスしやすく、神戸らしい“贅沢な暮らし”を実現。
【ぱんだhouseのコメント🐼】 「有野町有野は“落ち着き×便利さ”が両立した街です。 新築・中古問わず人気が高く、ファミリー層からの問い合わせが非常に多いエリア。 売却を検討中の方には、エリア特性を活かした訴求ポイントをしっかり整理することで、より高値での売却が期待できます。 ぱんだhouseでは、地域密着の相場情報と建築単価の分析で、“根拠ある査定”をご提案しています。」
🏡 物件概要
項目 内容
査定種別 仲介（簡易査定）
物件種別 一戸建て
所在地 兵庫県神戸市北区有野町唐櫃
建物面積 40㎡（約12.1坪）
土地面積 200㎡（約60.5坪）
間取り 4LDK（※間取詳細不明）
築年数 1991年（平成3年）／築33年
現況 居住中
所有者 家族・親族所有
📊 ① 地価公示価格（標準地）
北区・有野町唐櫃エリアの住宅地公示地価（2025年）は次の通りです：
地価公示価格（住宅地）
➡ 約 ¥45,000～¥60,000 /㎡
（坪単価：約 ¥150,000〜¥198,000 /坪）
本件は北区郊外住宅地として駅や生活利便施設からやや距離があるため、標準の中間値を採用します：
👉 公示地価採用値：¥52,500 /㎡
（坪換算 約 ¥173,900 /坪）
🧮 ② 土地評価額（公示地価ベース）
土地面積 200㎡ × 52,500円/㎡
＝ 10,500,000円
👉 土地評価額 ≒ 約 ¥10.5M
🧱 ③ 建物評価（残存価値）
築33年の木造住宅は残存価値低めの評価となりますが、居住用戸建てとして価値は残ります。
再調達価格（建築費想定）
建物面積 40㎡ × 建築単価 220,000円/㎡
＝ 約 8,800,000円
建物残存率（築33年）
▶ 残存率：約 20％
8,800,000円 × 20% ＝ 約 1,760,000円
👉 建物評価額 ≒ 約 ¥1.76M
※築33年の戸建ては耐用年数内ですが経過年数があるため残存価値中心の評価です。
📊 ④ 想定査定価格（仲介想定）
評価モデル 土地評価 建物評価 想定査定額
保守評価 ¥10.5M ¥1.76M 約 ¥12.3M
標準評価 ¥10.5M ¥2.20M 約 ¥12.7M
上振評価 ¥10.5M ¥2.64M 約 ¥13.1M
📌 想定査定価格レンジ：
➡ 約 ¥12,000,000 ～ ¥13,000,000
👉 代表査定額（中央値）：
➡ 約 ¥12,700,000（約1,270万円）
🏘 ⑤ 周辺環境の状況
🚆 交通
最寄り駅は 神戸電鉄粟生線「唐櫃台」駅 または 「鈴蘭台」駅 の利用が中心。
駅から若干距離があり、徒歩圏はやや緩やかな住宅地です。
バス便の利用も視野に入る地域。
🛍️ 生活利便
生活施設は車・バスでの利用が一般的で、郊外住宅の性格が強いエリア。
生活利便性は高くはないものの、閑静な住環境としてファミリー層に人気があります。
🏡 住宅地評価
北区有野町唐櫃は郊外住宅地として
✔ 土地広め
✔ 静かな住環境
✔ 車移動主体
といった特徴があり、敷地面積とのバランスで評価されます。
📉 ⑥ 直近の近隣売却事例（参考）
（※条件・築年・面積は完全一致ではありませんが、類似条件の成約例として示します）
事例No 条件 成約価格
① 有野町唐櫃台・土地約207㎡・建物104㎡・築38年 約 ¥9.8M
② 北区八多町・土地約126㎡・建物90㎡・築35年 約 ¥9.5M
③ 北区唐櫃台3丁目・土地約100㎡・建物80㎡・築28年 約 ¥10.8M
④ 北区泉台3丁目・土地約120㎡・建物87㎡・築13年 約 ¥13.8M
※上記は北区の郊外戸建て売買例の参考値で、土地面積・築年・建物面積で差があるため概算評価の目安です。
🐼 ぱんだhouseコメント
本件は神戸市北区有野町唐櫃エリアの戸建て住宅です。
土地面積が約200㎡と比較的ゆとりがあり、地価公示ベースでも高くない郊外住宅地として健全な価格水準が出ています。
築33年の建物は残存価値中心評価としましたが、敷地力が査定の中心です。
近隣の売却事例では、条件が近い物件で**約¥9.5M〜¥10.8M**程度で流通しており、本件査定額（約1,270万円）はその実勢をやや上回る形で、立地・面積バランスから見ても妥当なレンジです。
